für mehr Sicherheit und wirtschaftlichen Erfolg

Als Unternehmer ist man heute mehr denn je gefordert, die bestehenden Stärken des Unternehmens zu vermarkten und die neuen Chancen bestmöglich zum Erfolg zu führen. Der Fokus liegt dabei klarerweise auf dem Kerngeschäft und das Optimierungspotenzial ist hier bereits häufig ausgeschöpft. Weitere Verbesserungen sind dann, wenn überhaupt, nur mehr mit überproportionalen Mehraufwänden erreichbar.

Ganz anders sieht es jedoch bei den Immobilienthemen aus. Themen wie Instandhaltung, Energiemanagement oder Fuhrparkverwaltung werden meist stiefmütterlich behandelt und als lästiges Übel angesehen. Unter diesen Rahmenbedingungen können sie auch nur sehr wenig zum wirtschaftlichen Erfolg des Unternehmens beitragen. Das Ergebnis dieser Sichtweise sind – enorme Unwirtschaftlichkeit und Haftungsrisiken.

Doch immer mehr Unternehmer entdecken diesen verborgenen „Schatz“ und verbessern ihre Wettbewerbsfähigkeit durch definierte Strategien sowie optimierte Strukturen, Prozesse, Kompetenzen und Systeme im Immobilienmanagement. Sie verbessern damit zum einen ihre Gesamtwirtschaftlichkeit und erhalten zum anderen Klarheit über die vorhandenen Haftungsrisiken der Unternehmensleitung.

Die Strafen bei verwaltungsstrafrechtlichen Delikten sind eher niedrig, doch die zivil- und strafrechtlichen Konsequenzen bei einem Schadensfall sind ungleich schmerzhafter.

Speziell bei Personenschäden können die Strafen sehr hoch sein und im worst case auch existenzbedrohend werden.

Daher ist die Einhaltung der rechtlichen Bedingungen und Auflagen eine der elementaren Grundlagen für einen sicheren und rechtskonformen Betrieb (gem. Bauordnungen, Arbeitsgesetz, Raumplanungsgesetz, etc.). Im Zuge des Baubewilligungsverfahrens werden die Anforderungen und Auswirkungen des Unternehmens auf Umwelt und Nachbarn u.a. bzgl. Lärm, Staub, Geruch oder Erschütterungen anhand der geltenden Gesetze, Verordnungen von der Baubehörde beurteilt und per Bauentscheid entsprechende Vorgaben definiert. Spätere Änderungen der Nutzung, des Gebäudes oder der Anlagen können melde- oder bewilligungspflichtig sein, besonders wenn dadurch die Nutzung oder die Auswirkungen auf Dritte geändert werden.

Besonders wenn in einem Betrieb umweltgefährliche Stoffe hergestellt, verwendet oder gelagert werden bzw. durch Brand entstehen, ist im Zuge des Bewilligungsverfahrens zusätzlich eine Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) durchzuführen. Dabei wird geprüft ob das Bauvorhaben den Umweltschutzvorschriften entspricht (gem. Umweltschutzgesetz – USG bzw. Verordnung über die Umweltverträglichkeitsprüfung – UVPV). Als Ergebnis daraus können weitere Auflagen je nach Umweltauswirkung dazukommen. Bei gefährlichen Anlagen ist der Betreiber verpflichtet ein Unfallverhütungskonzept, einen Sicherheitsbericht und ein Notfallkonzept zu erstellen, aktuell zu halten und den Behörden und der Öffentlichkeit zur Verfügung zu stellen. Diese Risiken werden dann durch übergeordnete behördliche Maßnahmen (z.B. Raumordnung und Flächenwidmung) berücksichtigt.

Die Abfallwirtschaft (gem. Umweltschutzgesetz – USG, Abfallverordnung – VVEA, etc.) ist bei Industrie- und Gewerbeunternehmen ebenfalls ein wichtiges Thema, besonders wenn gefährliche Stoffe als Abfall anfallen. Hier ist entscheidend, dass die Art, Menge, Herkunft und Verbleib des Abfalls genau nachvollziehbar ist. Um der Pflicht der Einstufung des Abfalls gem. LVA gerecht zu werden und die korrekten Abfallcodes (bei Gefahrgut auch die Gefahrguteinstufung) zu definieren ist die Erstellung eines Abfallkonzeptes (AK) hilfreich. Der Vorteil des AK ist zum einen die gewonnene Klarheit über den Materialfluss im Unternehmen, stellt die einzuhaltenden Pflichten klar, klärt das Trennkonzept und dient vor allem durch die Reduktion der Abfallmenge und der Abfallgefährlichkeit zur Kostenreduktion. Bei der Entsorgung von Sonderabfällen ist weiters zu beachten, dass dieser nur mit VeVA Begleitschein erfolgen darf.

Ein weiteres wichtiges Thema bei Immobilien ist die Betreiberhaftung. Die rechtlichen Grundlagen liegen dabei und die Werkeigentümerhaftung im Obligationenrecht – OR (Art. 58). Diese besagen, dass der Eigentümer/Betreiber/Verwalter eines Grundstückes/Gebäudes für die Abwendung von Personen- und Sachschäden verantwortlich und kausal haftbar bzw. schadenersatzpflichtig ist. Durch die Benützung und Alterung können jedoch Verschleißerscheinungen zu Gefahren für Personen und Umwelt werden. Durch eine regelmäßig  wiederkehrende Begehung seiner Objekte bekommt der Betreiberverantwortliche einen präzisen Eindruck über den Sicherheitszustand und damit auf sein Haftungsrisiko.

Ein weiteres wichtiges Thema bei Immobilien ist die Betreiberhaftung. Die rechtliche Grundlage dafür liegt in der Grundeigentümerhaftung aus dem Zivilgesetzbuch – ZGB (siehe Art. 679 und in der „Werkeigentümerhaftung“ (Obligationenrecht – OR – Art. 58, VUV), wonach der Eigentümer/Besitzer/Betreiber eines Grundstückes/Gebäudes für die Vermeidung von Personen- und Sachschäden verantwortlich ist. Wird eine Person durch das Grundstück, Gebäude oder Anlage geschädigt wird der Objektverantwortliche (meist der Geschäftsführer, Eigentümer, Betriebsleiter, etc.) straf- und zivilrechtlich zur Rechenschaft gezogen wenn er nicht nachweisen kann, alles in seinen Möglichkeiten stehende unternommen zu haben, um den Unfall zu vermeiden.

Daher sollte der genehmigungs- und sicherheitstechnische Zustand der Liegenschaft/des Objektes regelmäßig und wiederkehrend von erfahrenen externen Fachleuten (z.B. Facility Manager) auf Abweichungen und Risiken inspiziert werden – der Durchführungsintervall richtet sich dabei nach dem Risikograd (Eintrittswahrscheinlichkeit & Schadensschwere – diese Faktoren ergeben sich überwiegen aus der Lage, dem Gebäudealter, -zustand, der Art & Anzahl an Umbauten, der Anzahl an risikobetroffenen Personen und der Nutzungsintensität) und sollte

• erstmalig kurz nach der Fertigstellung
• kurz vor dem Gewährleistungsende und danach alle 2 Jahre erfolgen
• ab einem Alter von 10 Jahren wird eine jährliche Durchführung empfohlen

Um ein möglichst objektives und  klares Ergebnis zu erhalten, sollte man sich idealerweise von einem externen Experten (z.B. Facility Manager) begleiten lassen.

Welche Anlagen sind in Industrie- und Gewerbebetrieben besonders zu beachten?
Die wesentlichen Themenbereiche sind hier der Brandschutz, die Stromversorgung, die Infrastruktur und die Flucht/Evakuierung. Hier die wichtigsten Anlagen

Brandschutz
Folgenden Brandschutzanlagen sind zwingend vor Inbetriebnahme und danach wiederkehrend alle 1 – 2 Jahre (zusätzlich zur Inspektion, Prüfung und Wartung) einer Abnahmeprüfung bzw. Inspektion durch eine akkreditierte Inspektionsstelle (gem. SN EN ISO/IEC 17020:2012) zu unterziehen:

• Brandmeldeanlagen
• Brandfallsteuerungen
• Sprinkleranlagen
• Gaslöschanlagen
• Rauch- und Wärmeabzugsanlagen
• Druckbelüftungen
• Steigleitungen
• Objektfunkanlagen
• Elektroakustische Notfallsysteme

Festgestellte Mängel sind unverzüglich zu beseitigen.

Brandmeldeanlagen sind jederzeit in Betriebsbereitschaft zu halten (gem. ArG, ArGV, Brandschutzbehörde, VKF Richtlinie 20-15, SES Richtlinie BMA, kantonsspezifische Regelungen) und mind. alle 6 Monate Sicht- und Funktionskontrollen und 1x jährlich eine Wartung durchzuführen. Im Zuge letzterer werden in der Regel die Akkus alle 4 Jahre und die optischen Brandmelder alle 8 Jahre erneuert. Zusätzlich muss die Anlage bei der Inbetriebnahme und danach wiederkehrend alle 15 Jahre (bei besonderer Personengefährdung (vgl. Feuerschutz- und Feuerwehrverordnung) – alle 8 Jahre) von einer akkreditierten Inspektionsstelle für Brandmeldeanlagen geprüft werden. Nach 15 Jahren muss die Anlage von einer VKF anerkannten Fachfirma beurteilt werden.

Die in vielen Objekten vorhandenen Wasser- oder Schaumlöschanlagen (Sprinkleranlagen) sind gem. VKF 19-15 und kantonsspezifischer Regelungen regelmäßig (mind. 1x wöchentlich) durch eine geschulte Person (Sprinklerwart) zu inspizieren. Dabei wird hauptsächlich die Funktion der Alarmeinrichtung, Wasserversorgung, Wasser- und Druckluftpumpen, Alarmübertragung und Heizungen kontrolliert. Die Anlage muss jährlich (von einer zertifizierten Fachfirma) gewartet und geprüft werden und sind zusätzlich alle 3-5 Jahre (abhängig von Risikogruppe (gem. Art, Nutzung, Höhe) einer periodischen Kontrolle zu unterziehen (durch anerkannte Fachfirma oder akkreditierte Inspektionsstelle). Alle 20 Jahre ist die Anlage einer Generalüberholung durch eine VKF-anerkannte Fachfirma zu unterziehen.

Die meist in Rechenzentren, Datenarchiven, Schaltanlagen etc. verbauten Gaslöschanlagen (Wirkung durch Sauerstoffverdrängung, Wärmeentzug oder chem. Effekte) bedürfen einer besonders intensiven Betreuung, Prüfung und Wartung (gem. VKF 18-03). Da die Auslösung ein für den Menschen (abhängig vom verwendeten Löschgas) gefährliches Gas (z.B. CO², Argon, Inergen, chem. Löschmittel) freisetzen kann, bedarf die Anlage umfassender Sicherheitseinrichtungen (z.B. Zutrittsschutz, optische und akustische Alarmeinrichtungen) und darf nur von geschultem Fachpersonal betrieben werden. Die Anlagen müssen periodisch gewartet und geprüft werden. Das Intervall richtet sich nach der Art der Anlage sowie der Art der zu schützenden Räume, Bereiche und Einrichtungen.

Um im Brandfall die Behinderung der Flucht durch Brandrauch zu verringern werden häufig Rauch- und Wärmeabzugsanlagen (RWA) verbaut und ist an die Brandmeldeanlagen angebunden. Die Entrauchung kann thermisch (z.B. öffenbare Lichtkuppeln) oder durch einen Ventilator (Druckbelüftung) erfolgen. Die Anlagen sind (gem. VKF 21-15) laufend zu inspizieren und zu warten. Das Intervall richtet sich nach der Art der Anlage sowie der Art der zu schützenden Räume, Bereiche und Einrichtungen.

Feuerlöscher müssen jederzeit frei zugänglich sein und müssen alle 3 Jahre durch einen zertifizierten Sachkundigen (gem. VKF 18-15, LGVS) gewartet werden.Hier ist je nach Löschbereich und Anlage besonders auf das passende Löschmittel zu achten (Pulverlöscher machen ziemlich viel Schmutz und fördern die Rostbildung) – daher sind Schaum- und CO² Löscher (ideal für Elektrobereiche, Achtung in kleinen Räumen – Vergiftungsgefahr!)

Elektroanlage
Elektroanlagen sind der Kern der Energieversorgung, für Funktion der Produktionsanlagen, Kommunikation und Sicherheitssysteme entscheidend und haben daher oberste Priorität. Daher ist die regelmäßige Inspektion der Verteiler (z.B. durch Thermografie), die wiederkehrende und dokumentierte Anlagenprüfung (Intervall ist abhängig von den Rahmenbedingungen und der Belastung) durch eine konzessionierte Fachfirma. Sie ist sinnvoll (zur Erhaltung der Ausfallsicherheit und Erhaltung der Versicherungsdeckung) und gesetzlich zwingend vorgeschrieben (lt. Niederspannungs-Installationsverordnung – NIV) – Intervall ist abhängig von Nutzungsart und Gefährdungspotenzial (1 – 20 Jahre möglich).

Weiters können USV Anlagen (unterbrechungsfreie Stromversorung), Netzersatzanlagen (z.B. Dieselgeneratoren), Blindstromkompensationsanlagen, Trafostationen oder Photovoltaikanlagen (mit weiteren Prüf- und Wartungspflichten des Betreibers) ebenfalls zur Elektroanlage gehören.

Flucht/Evakuierung
Bei den Fluchtwegen ist auf die Freihaltung, die korrekte Kennzeichnung (gem. VKF 17-03d) mittels Piktogrammen (müssen auch im Finstern sichtbar sein), die laufende Inspektion und jährliche Wartung (gem. SN-EN 50172) der Fluchtswegs-/Sicherheitsbeleuchtung  durch eine Fachfirma bzw. die Prüfung durch eine akkreditierte Inspektionsstelle zu achten (gem. ArGV).

Wichtig ist die Notausgänge unversperrt und unverstellt (Schneeräumung im Winter) zu halten und den Weg zum Sammelplatz gefahrlos zu gestalten.

Die Evakuierung ist intern zu organisieren, jeden Mitarbeiter zu unterweisen und regelmäßig (mind. 1x jährlich) gemeinsam mit der Feuerwehr zu üben. Hierbei empfiehlt es sich einige Beobachter (z.B. Evakuierungshelfer, Sicherheitsfachkraft, Brandschutzwarte, Sicherheitsvertrauenspersonen) einzusetzen um die Schwachstellen zu erkennen und beseitigen zu können.

Infrastruktur (Logistik, Ver- und Entsorgung)
Aufzüge sind für den Produktionsablauf und der Bewegung im Gebäude vielfach eine unerlässliche Hilfe und bedürfen zur Funktionsabsicherung einer regelmäßigen Wartung und Prüfung durch einen Fachmann. Sie sind daher vor Inbetriebnahme und danach 1x jährlich wiederkehrend von einem Aufzugsprüfer zu prüfen (gem. Aufzugsverordnung – AufzV, kantonsspezifische Bauordnungen, Unfallverhütungsverordnung – VUV) bzw. gem. den Herstellervorgaben mind. alle 6 Monate zu warten (gem. SIA Normen 106, 370.10, 370.201/EN 13015).

Für die interne Logistik sind Flurförderzeuge (E-Hubwagen, Hubstapler) unerlässlich. Viele dieser Arbeitsmittel sind wiederkehrend mind. 1x jährlich prüfpflichtig (abhängig von Einsatzart, -häufigkeit und –dauer). Besonders Hubstapler erfordern ein intensives Augenmerk, da im Falle eines Defektes, das Verletzungsrisiko und die Betriebsstörung besonders hoch ist. Daher ist hier auch eine grundlegende Grundqualifikation (Staplerschein gem. VUV Art. 8, EKAS 6518) erforderlich bevor der Mitarbeiter diese verwenden darf so wie bei vielen Arbeitsmittel eine entsprechende Unterweisung erforderlich.

Weitere Arbeitsmittel (z.B. kraftbetriebene Türen und Tore, Hebebühnen, Hubtische, Pressen, Stanzen, Anpassrampen, Anschlagmittel, Bagger, Radlader, Befahranlagen, Leitern oder Förderbänder ab 5m) sind (gem. VUV, PrSV, Baurecht) mind. alle 12 Monate prüfpflichtig (gem. EKAS, abhängig von Einsatzart, -häufigkeit und –dauer.

Bei Klima- und Kälteanlagen (> 3kg Kältemittel) ist eine Prüfung und Wartung (gem. ChemRRV) pflicht – eine mind. 1x jährliche wiederkehrende Desinfektion und Reinigung der Gebläsekonvektoren in den Klimageräten (als RLT Anlage genutzt) ist aus Hygienegründen (gem. VDI 6022) mehr als ratsam.

Bei thermischen Fertigungsprozessen sind häufig Dampfkessel- und Thermoölanlagen in Verwendung. Hier gilt es die gesetzlichen Vorgaben der Druckgeräteverordnung (DVG), Druckgeräteverwendungsverordnung (DGVV), EKAS Richtlinie 6516 und die Inspektions- und Wartungsvorgaben des Herstellers zu beachten/einzuhalten. Für den Betrieb der Anlage ist eine beauftragte Person mit entsprechender Ausbildung und Erfahrung erforderlich. Dieser überwacht den Betrieb der Anlage, füllt Betriebsstoffe auf, prüft die Wasserqualität, die Sicherheitseinrichtungen, führt Sichtkontrollen durch und greift bei Störungen oder  gefährlichen Zuständen kompetent ein.

Sollte ein Betriebsrestaurant in Betrieb sein so ist meist ein Fettabscheider verbaut. Dieser ist regelmäßig dokumentiert zu entleeren (Entsorgungsnachweise) und eine Wartung halbjährlich zu veranlassen (gem. SN EN 1825-2) vor. Alle 5 Jahre ist eine Generalinspektion durch eine Prüfstelle durchzuführen (gem. GSchG, GSchV, VVEA).

Werden am Firmengelände eigene Betriebstankstellen oder Werkstätten betrieben werden meist Mineralölabscheider vorgeschrieben. Diese müssen laufend fachkundig inspiziert und mind. 1x jährlich gewartet werden. Anlagen dieser Art sind gem. GSchV prüfpflichtig und sind gem. SN EN 852-2 alle 5 Jahre einer Generalinspektion zu unterziehen.

Wer soll die Kontrollen durchführen?

Die meisten laufenden Inspektionen können bei Vorliegen der passenden Qualifikationen (z.B. Brandschutzbeauftragter, Abfallbeauftragter, Kesselwart, etc.) durch interne Haustechniker durchgeführt werden, da die meisten Mängel/Schäden mit bloßem Auge/ Ohr leicht erkennbar sind. Bei der Bewertung der Kritikalität eines Mangels sollte jedoch im Zweifel immer ein Fachmann hinzugezogen werden um Fehleinschätzungen zu vermeiden.

Alle gesetzlichen Prüfungen/Wartungen sollten/müssen von einem spezialisierten bzw. zertifizierten Fachmann durchgeführt werden da dieser die entsprechende Detailkenntnis und über die entsprechenden Prüfgeräte verfügt.

Einige Anlagen (z.B. Brandmeldeanlage, Sprinkler, Brandfallsteuerungen, Aufzüge, etc.) müssen zusätzlich noch von einer in der Schweiz akkreditierten Inspektionsstelle (gem. SN EN ISO/IEC 17020:2012) geprüft werden.

Gerade bei möglichen straf- oder versicherungsrechtlichen Themen sollten die Sachverhalte immer ausreichend mit Bildern bzw. schriftlich (im Zweifel von einem Fachbetrieb oder Gutachter) dokumentiert werden um eine aussagekräftige Beweisführung im Schadens- oder Streitfall sicherzustellen.

Um dieser Verantwortung zumindest bei der Wartung/Prüfung gerecht zu werden und in Zukunft keine Termine mehr zu versäumen, laden Sie am besten gleich unsere MyBuilding24-App (für Android, für Apple) herunter.
Dort können Sie all Ihre prüf- und wartungspflichtigen Geräte und Anlagen erfassen und zugehörige Termine verwalten.
Mit einer jederzeit verfügbaren lückenlosen Auflistung der Wartungen sind Sie immer auf der sicheren Seite.

Glossar

Rechtsvorschriften:

Arbeitsschutzgesetz – ArG – SR 822.11:
https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1966/57_57_57/de

Gesundheitsschutzverordnung – ArGV 3:
https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1993/2553_2553_2553/de

Unfallverhütungs-Verordnung – VUV – SR 832.30:
https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1983/1968_1968_1968/de

Luftreinhalte-Verordnung – LRV:
https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1986/208_208_208/de

Chemikalien-Risikoreduktions-Verordnung – ChemRRV:

https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/2005/478/de#lvl_d3294e432

Gewässerschutzgesetz – GSchG:
https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1992/1860_1860_1860/de

Gewässerschutzverordnung – GSchV:
https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1998/2863_2863_2863/de

VDI 6022 – Richtlinie für Hygieneanforderungen an raumlufttechnische Anlagen:
https://www.vdi.de/fileadmin/pages/vdi_de/redakteure/richtlinien/inhaltsverzeichnisse/2751070.pdf

VKF Richtlinien – Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen:
https://www.bsvonline.ch/de/vorschriften/

Obligationenrecht:
https://www.fedlex.admin.ch/de/cc/internal-law/22

Druckgeräteverwendungsverordnung – DGVV:
https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/2007/393/de

Elektrizitätsgesetz – EleG:
https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/19/259_252_257/de

Niederspannungs-Installationsverordnung – NIV:
https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/2002/22/de