Es ist ein schönes Gefühl einen Gast in seinem Haus bewirten und beherbergen zu können und sich als Gastgeber von seiner besten Seite zu zeigen. Der Gast spürt das und honoriert dies meist mit einem erneuten Besuch und positiver Mundpropaganda.

Besonders die Freundlichkeit, Sicherheit, Hygiene und Sauberkeit hat ein besonders hohes Gewicht bei den Bewertung des Kunden. Durch die regelmäßige Durchführung der erforderlichen Prüfungen und Wartungen werden die Betreiber- und Versicherungsrisikien klein gehalten.

Diese Themen sollten daher nicht dem Zufall überlassen und mit höchster Priorität behandelt werden.

Nicht nur der Gast achtet besonders auf diese Punkte, sondern auch der Gesetzgeber (im Schadenfall der Staatsanwalt) oder die Versicherungen. Besonders im Bereich von Badeanlagen, bei Fluchtwegen, im Brandschutz und bei der Hygiene stellen sie klare Anforderungen – damit der Gast auch gesund und wohlbehalten wieder abreisen und das Haus keinen Schaden nimmt. Besonders beim Brandschutz ist auf das zuverlässige Funktionieren der Sicherheitseinrichtungen (z.B. Brandmeldeanlage, Flucht- und Sicherheitsbeleuchtung, Rauch- und Wärmeabzugsanlagen, etc.), die laufende Kontrolle der Fluchtwege und die einfache Erreichbarkeit der Löschhilfen (z.B. Feuerlöscher, Druckknopfmelder, etc.) zu achten.

Grundlage für einen sicheren und rechtskonformen Betrieb ist die Einhaltung der gesetzlichen Auflagen (z.B. gem. Arbeitsgesetz – ArG, Raumplanungsgesetz – RPG) und ist eine wesentliche Pflicht des Gebäude- und Anlagenbetreibers. Im Zuge der Baugenehmigung (gem. kantonsspezifische Bauordnungen) werden die bautechnischen Anforderungen und die Auswirkungen des Hotel- oder Gastronomiebetriebes auf Umwelt und Nachbarn u.a. bzgl. Lärm, Staub, Geruch oder Erschütterungen erhoben, beurteilt und durch entsprechende Auflagen (z.B. Lärmschutzwände, Filter, etc.) auf ein erlaubtes Maß gemindert. Spätere Änderungen der Nutzung, Größe, Aussehen oder der Anlagen können bzgl. bauordnungs- oder bauplanungsrechtlich genehmigungspflichtig sein, wenn diese  rechtserheblich verändert wird. Daraus können Anpassungen z.B. der Raumhöhe, der Fluchtwege, sanitären Anlagen, Brand- und Schallschutz, Arbeitnehmerschutz oder der Stellplatzanzahl erfolgen.

Ein weiteres wichtiges Thema ist die Überwachung und Sicherstellung der Objektsicherheit. Die rechtliche Grundlage dafür liegt in der in der „Werkeigentümerhaftung“ (Obligationenrecht – OR – Art. 58, VUV), wonach der Eigentümer/Besitzer/Betreiber eines Grundstückes/Gebäudes für die Vermeidung von Personen- und Sachschäden verantwortlich ist. Wird eine Person durch das Grundstück, Gebäude oder Anlage geschädigt wird der Objektverantwortliche (meist der Geschäftsführer, Eigentümer, Betriebsleiter, etc.) straf- und zivilrechtlich zur Rechenschaft gezogen wenn er nicht nachweisen kann, alles in seinen Möglichkeiten stehende unternommen zu haben, um den Unfall zu vermeiden.

Daher sollte der sicherheitstechnische Zustand der Liegenschaft/des Objektes regelmäßig und wiederkehrend von erfahrenen Fachleuten auf Risiken inspiziert werden – die Häufigkeit richtet sich dabei nach dem Risikograd (Eintrittswahrscheinlichkeit & Schadensschwere – diese Faktoren ergeben sich überwiegen aus der Lage, dem Gebäudealter, -zustand, der Art & Anzahl an Umbauten, der Anzahl an risikobetroffenen Personen und der Nutzungsintensität) und sollte mind. alle 2 Jahre bzw. ab einem Alter von 10 Jahren mind. 1x jährlich erfolgen.

Welche sicherheitsrelevanten Anlagen sind in Hotels und Gastronomiebetrieben besonders zu beachten?
Die wesentlichen Punkte sind hier der Brandschutz, die elektrische Anlage und die Fluchtwege. Beim Brandschutz ist besonders auf die störungsfreie Funktion der Brandmeldeanlage, die Wartung der Feuerlöscher und die Reinigung der Küchenabluftanlage wichtig

Brandmeldeanlagen sind jederzeit in Betriebsbereitschaft zu halten (gem. ArG, ArGV, Brandschutzbehörde, VKF Richtlinie 20-15, SES Richtlinie BMA, kantonsspezifische Regelungen) und mind. alle 6 Monate Sicht- und Funktionskontrollen und 1x jährlich eine Wartung durchzuführen. Im Zuge letzterer werden in der Regel die Akkus alle 4 Jahre und die optischen Brandmelder alle 8 Jahre erneuert. Zusätzlich muss die Anlage bei der Inbetriebnahme und danach wiederkehrend alle 15 Jahre (bei besonderer Personengefährdung (vgl. Feuerschutz- und Feuerwehrverordnung) – alle 8 Jahre) von einer akkreditierten Stelle für Brandmeldeanlagen geprüft werden. Nach 15 Jahren muss die Anlage von einer VKF anerkannten Fachfirma beurteilt werden.

Feuerlöscher müssen jederzeit frei zugänglich sein und müssen alle 3 Jahre durch einen zertifizierten Sachkundigen (gem. LGVS) gewartet werden.

Küchenlüftungen (Dunstabzugshauben, Lüftungskanäle, Ventilatoren, etc.) sind besonders auf Grund des Brandschutzes (Brandüberschlag durch Fettbrand im Lüftungskanal) jährlich zu prüfen (gem. ArGV 3, VKF) und der Hygiene (siehe VDI 6022) und regelmäßig zu reinigen sowie die Filter zu tauschen (Häufigkeit ist abhängig von der Fettmenge in der Abluft – Kontrolle mind. alle 6 Monate).

Bei den Fluchtwegen ist auf die Freihaltung, die korrekte Kennzeichnung (gem. VKF 17-03d) mittels Piktogrammen (müssen auch im Finstern sichtbar sein), die laufende Inspektion und jährliche Wartung (gem. SN-EN 50172) der Fluchtswegs-/Sicherheitsbeleuchtung  durch eine Fachfirma bzw. die Prüfung durch eine akkreditierte Inspektionsstelle zu achten (gem. ArGV).

Bei schlecht belüfteten Tiefgaragen kann die Behörde eine CO-Warnanlage vorschreiben – diese misst die CO und NO₂ Konzentration (CO ist potenziell tödlich) der Luft, wird ein kritischer Wert überschritten erfolgt ein Alarm. Bei diesen Anlagen ist die korrekte Funktion laufend zu kontrollieren und alle 12 Monate von einer Fachfirma zu überprüfen (gem. SKWI VA103-01).

Welche Anlagen sind besonders hygienerelevant?
Ein besonders heikler Bereich sind Schwimmbäder – dazu ist es wichtig geschultes Personal (Diplom „Badangestellter mit igba-Fähigkeitsnachweis“) anzustellen, welches sich um einen sicheren, reibungslosen und hygienischen Betrieb kümmert.

Zu den wichtigsten Aufgaben zählen u.a. die Organisation, Kontrolle und Dokumentation des Betriebes, die regelmäßig Kontrolle der Wasserqualität (Verkeimung) und des Chlorgehalts sowie die sichere Funktion aller Anlagen (der Haarfangsicherheit (gem. DIN EN 13451). Sehr ernsthaft sollte man auch das Thema der Legionellengefahr betrachten. Legionellen sind Bakterien die über Aerosole in die Lunge geraten und im Menschen eine gefährliche Lungenentzündung (5-10% der Erkrankungen verlaufen tödlich) auslösen können. Besonders in Whirlpool, Schwimmbädern, Klimaanlagen und in Wasserleitungen mit wenig Wasserdurchfluss besteht (bei Temperaturen von 25 – 50°C) die erhöhte Wahrscheinlichkeit der Legionellenbildung. Die verkeimten Aerosole (z.B. beim Duschen) gelangen so in die Lungen und können die Krankheitssymptome auslösen. Abhilfe schafft hier eine generelle Systemtemperatur von > 60°C und eine regelmäßige Spülung aller Warmwasserentnahmestellen (besonders nach langen Standzeiten z.B. vor Saisonstart) mit heißem Wasser (ideal > 70°C). Zusätzlich wird hier eine jährliche Laboruntersuchung des Trinkwassers auf Legionellen empfohlen.

Bei Klima- und Kälteanlagen bzw. Wärmepumpen (> 3kg Kältemittel) ist eine wiederkehrende Prüfung/Wartung (Intervall mind. 1x jährlich) (gem. ChemRRV, SN EN 378) inkl. Desinfektion und Reinigung der Wärme-/Kältetauscher aus Hygiene- und Effizienzgründen mehr als ratsam.

Auch an der Schankanlage muss die Hygiene und Sicherheit (auf Grund der Verwendung von giftigen CO²) erhalten bleiben (gem. ArGV) – demzufolge ist die gesamte Anlage mind. alle 2 Jahre bzw. gem. Gefährdungsbeurteilung von einer befähigten Person zu prüfen und zu warten. Nach längerem Stillstand, bei sehr geringem Getränkedurchsatz und bei Getränkewechsel ist auf jeden Fall eine Reinigung durchzuführen. Anlagen unter Erdgleiche (Keller) benötigen häufig eine CO₂ Warnanlage bzw. eine Lüftungsanlage. Diese sind ebenfalls entsprechend zur prüfen und zu warten. Sollte ein Fett- bzw. Ölabscheider verbaut sind so ist auch dieser alle 14 Tage dokumentiert zu entleeren (Entsorgungsnachweise), monatlich eine Eigenkontrolle, alle 12 bzw. 6 Monate eine Wartung und alle 5 Jahre eine Generalinspektion (gem. GSchG, GSchV, VVEA, SN EN 1825-2 (Fettabscheider), ISO 5667-3, SN EN 858-2 (Ölabscheider) durch Fachkundige (VSA)) zu veranlassen.

Wer soll die Kontrollen durchführen
Die meisten laufenden Inspektionen können bei Vorliegen der passenden Qualifikationen (z.B. Brandschutzbeauftragter, Bademeister, etc.) durch die eigenen Haustechniker durchgeführt werden, da Mängel/Schäden meist mit bloßem Auge leicht erkennbar sind. Zur Bewertung der Kritikalität eines Mangels sollte jedoch im Zweifel immer ein Fachmann hinzugezogen werden um Fehleinschätzungen zu vermeiden.

Alle gesetzlichen Prüfungen/Wartungen müssen von einem Fachkundigen und die Generalinspektionen von deinem Sachverständigen durchgeführt werden.

Gerade bei möglichen straf- oder versicherungsrechtlichen Themen sollten die Sachverhalte immer ausreichend mit Bildern bzw. schriftlich nachweisbar (im Zweifel von einem Fachbetrieb) dokumentiert werden um eine aussagekräftige Beweisführung im Schadensfall sicherzustellen.

Um dieser Verantwortung zumindest bei der Wartung/Prüfung gerecht zu werden und in Zukunft keine Termine mehr zu versäumen, laden Sie am besten gleich unsere MyBuilding24-App (für Android, für Apple) herunter.
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Mit einer jederzeit verfügbaren lückenlosen Auflistung der Wartungen sind Sie immer auf der sicheren Seite.

Glossar

Rechtsvorschriften:

Arbeitsschutzgesetz – ArG – SR 822.11:
https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1966/57_57_57/de

Gesundheitsschutzverordnung – ArGV 3:
https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1993/2553_2553_2553/de

Unfallverhütungs-Verordnung – VUV – SR 832.30:
https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1983/1968_1968_1968/de

Luftreinhalte-Verordnung – LRV:
https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1986/208_208_208/de

Chemikalien-Risikoreduktions-Verordnung – ChemRRV:
https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/2005/478/de#lvl_d3294e432

Gewässerschutzgesetz – GSchG:
https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1992/1860_1860_1860/de

Gewässerschutzverordnung – GSchV:
https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1998/2863_2863_2863/de

VDI 6022 – Richtlinie für Hygieneanforderungen an raumlufttechnische Anlagen:
https://www.vdi.de/fileadmin/pages/vdi_de/redakteure/richtlinien/inhaltsverzeichnisse/2751070.pdf

VKF Richtlinien – Verinigung Kantonaler Feuerversicherungen:
https://www.bsvonline.ch/de/vorschriften/

Obligationenrecht: