por más seguridad y éxito económico

Hoy más que nunca, los empresarios deben comercializar los puntos fuertes existentes de su empresa y maximizar las nuevas oportunidades para alcanzar el éxito. La atención se centra claramente en el negocio principal y el potencial de optimización a menudo ya se ha agotado aquí. Entonces, las mejoras adicionales sólo pueden conseguirse, si acaso, con un gasto adicional desproporcionadamente elevado.

Sin embargo, la situación es completamente distinta cuando se trata de cuestiones inmobiliarias. Cuestiones como el mantenimiento, la gestión de la energía o la gestión de la flota de vehículos suelen descuidarse y considerarse un mal molesto. En estas condiciones, pueden contribuir muy poco al éxito económico de la empresa. El resultado de esta visión es una enorme ineficacia y riesgos de responsabilidad.

Sin embargo, cada vez son más los empresarios que descubren este «tesoro» oculto y mejoran su competitividad mediante estrategias definidas y estructuras, procesos, competencias y sistemas optimizados en la gestión de la propiedad. Por un lado, mejoran su eficiencia económica global y, por otro, ganan claridad sobre los riesgos de responsabilidad existentes en la gestión de la empresa.

Las sanciones por infracciones administrativas son bastante bajas, pero las consecuencias civiles y penales en caso de reclamación son mucho más dolorosas.

Las sanciones pueden ser muy elevadas, sobre todo en caso de daños personales, y en el peor de los casos pueden incluso poner en peligro tu medio de vida.

El cumplimiento de las condiciones y requisitos legales es, por tanto, una de las bases elementales para un funcionamiento seguro y conforme a la ley (de acuerdo con las normas de construcción, la legislación laboral, la ley de ordenación del territorio, etc.). Durante el procedimiento de obtención de la licencia de obras, la autoridad constructora evalúa los requisitos y efectos de la empresa sobre el medio ambiente y los vecinos en relación con el ruido, el polvo, los olores o las vibraciones, entre otras cosas, basándose en las leyes y ordenanzas aplicables, y se definen los requisitos correspondientes en la decisión de construcción. Los cambios posteriores en el uso, el edificio o las instalaciones pueden estar sujetos a notificación o autorización, especialmente si ello modifica el uso o el impacto sobre terceros.

También debe realizarse una evaluación del impacto ambiental (EIA) como parte del proceso de autorización, sobre todo si en una empresa se producen, utilizan o almacenan sustancias peligrosas para el medio ambiente o si se produce un incendio. En ella se examina si el proyecto de construcción cumple la normativa de protección del medio ambiente (de acuerdo con la Ley de Protección del Medio Ambiente (USG) y la Ordenanza de Evaluación del Impacto Ambiental (UVPV)). Como resultado, pueden imponerse otras condiciones en función del impacto ambiental. En el caso de las instalaciones peligrosas, el operador está obligado a elaborar un concepto de prevención de accidentes, un informe de seguridad y un plan de emergencia, a mantenerlos actualizados y a ponerlos a disposición de las autoridades y del público. A continuación, estos riesgos se tienen en cuenta en las medidas oficiales de nivel superior (por ejemplo, la ordenación del territorio y la zonificación).

La gestión de residuos (de acuerdo con la Ley de Protección del Medio Ambiente (USG), la Ordenanza de Residuos (VVEA), etc.) también es una cuestión importante para las empresas industriales y comerciales, sobre todo cuando se producen sustancias peligrosas como residuos. En este caso es crucial que se pueda rastrear con precisión el tipo, la cantidad, el origen y el paradero de los residuos. Para cumplir la obligación de clasificar los residuos de acuerdo con la LVA. LVA y definir los códigos de residuos correctos (para las mercancías peligrosas, también la clasificación de mercancías peligrosas), es útil crear un concepto de residuos (AK). La ventaja del plan de gestión de residuos es, por un lado, la claridad que se obtiene sobre el flujo de materiales en la empresa, aclara las obligaciones que hay que cumplir, clarifica el concepto de separación y, sobre todo, sirve para reducir costes al disminuir la cantidad de residuos y la peligrosidad de los mismos. Al eliminar residuos peligrosos, también hay que tener en cuenta que sólo se puede hacer con una carta de porte VeVA.

Otra cuestión importante con los bienes inmuebles es la responsabilidad del operador. La base jurídica de esta responsabilidad y la del propietario de la planta se encuentra en el Código Suizo de Obligaciones (art. 58). En él se establece que el propietario/operador/administrador de un inmueble/edificio es responsable de evitar daños personales y materiales y es responsable causal o civil de los daños. Sin embargo, los signos de desgaste pueden convertirse en un peligro para las personas y el medio ambiente por el uso y el envejecimiento. Inspeccionando regularmente sus propiedades, el gestor obtiene una impresión precisa del estado de seguridad y, por tanto, de su riesgo de responsabilidad.

Otra cuestión importante en relación con los bienes inmuebles es la responsabilidad del propietario. La base jurídica para ello se encuentra en la responsabilidad del propietario del suelo del Código Civil (ver Art. 679 y en la «responsabilidad del propietario de la planta» (Código de Obligaciones – OR – Art. 58, VUV), según la cual el propietario/operador de una propiedad/edificio es responsable de evitar daños personales y materiales. Si una persona resulta lesionada por la propiedad, edificio o planta, la persona responsable de la propiedad (normalmente el director gerente, propietario, director de operaciones, etc.) es considerada responsable en virtud del derecho penal y civil si no puede demostrar que hizo todo lo que estaba en su mano para evitar el accidente.

Por esta razón, la autorización y el estado de seguridad de la propiedad/inmueble deben ser inspeccionados periódica y recurrentemente por expertos externos con experiencia (por ejemplo, gestores de instalaciones) para detectar desviaciones y riesgos – el intervalo en el que esto se lleva a cabo depende del grado de riesgo (probabilidad de ocurrencia y gravedad de los daños – estos factores están determinados principalmente por la ubicación, la edad y el estado del edificio, el tipo y número de transformaciones, el número de personas afectadas por el riesgo y la intensidad de uso) y debe ser

• por primera vez poco después de terminar
• poco antes de que finalice el periodo de garantía y posteriormente cada 2 años
• Se recomiendan pruebas anuales a partir de los 10 años

Para obtener un resultado lo más objetivo y claro posible, lo ideal es que te acompañe un experto externo (por ejemplo, un gestor de instalaciones).

¿Qué sistemas requieren especial atención en las empresas industriales y comerciales? Los temas principales son laprotección contra incendios, el suministro eléctrico, las infraestructuras y el escape/evacuación. Estos son los sistemas más importantes

Protección contra incendios Los siguientes sistemas de protección contra incendios deben someterse a una prueba de aceptación o inspección por parte de un organismo de inspección acreditado (de acuerdo con la norma SN EN ISO/IEC 17020:2012) antes de la puesta en servicio y, después, periódicamente cada 1 ó 2 años (además de la inspección, las pruebas y el mantenimiento):

• Sistemas de alarma contra incendios
• Controles de incendios
• Sistemas de riego
• Sistemas de extinción por gas
• Sistemas de extracción de humos y calor
• Ventilación presurizada
• Contrahuellas
• Sistemas de radio objeto
• Sistemas electroacústicos de emergencia

Los defectos detectados deben subsanarse inmediatamente.

Los sistemas de alarma contra incendios deben mantenerse en todo momento en disposición operativa (de acuerdo con la ArG, la ArGV, las autoridades de protección contra incendios, la Directiva 20-15 de la VKF, la Directiva BMA del SES, las normativas específicas de cada cantón) y, como mínimo inspecciones visuales y funcionales cada 6 meses y mantenimiento una vez al año. Como parte de este último, las baterías suelen sustituirse cada 4 años y los detectores ópticos de incendios cada 8 años. Además, el sistema debe ser inspeccionado por un centro de inspección acreditado para sistemas de alarma contra incendios en el momento de su puesta en servicio y, posteriormente, cada 15 años (cada 8 años si existe un riesgo especial para las personas (véase la Ordenanza de Protección contra Incendios y Servicio de Extinción de Incendios)). Después de 15 años, el sistema debe ser evaluado por una empresa especializada reconocida por la VKF.

Los sistemas de extinción por agua o espuma (sistemas de rociadores) de muchos edificios deben ser inspeccionados regularmente (al menos una vez a la semana) por una persona capacitada (encargado de los rociadores) de acuerdo con la VKF 19-15 y la normativa específica de cada cantón. VKF 19-15 y las normativas específicas de los cantones, los sistemas de extinción por agua o espuma (sistemas de rociadores) de muchos edificios deben ser inspeccionados regularmente (al menos una vez a la semana) por una persona formada (encargado de los rociadores). Esto implica principalmente comprobar el funcionamiento del sistema de alarma, el suministro de agua, las bombas de agua y aire comprimido, la transmisión de la alarma y los calentadores. El sistema debe ser revisado e inspeccionado anualmente (por una empresa especializada certificada) y también debe someterse a una inspección periódica (por una empresa especializada reconocida u organismo de inspección acreditado) cada 3-5 años (en función del grupo de riesgo (según tipo, uso, altura). Cada 20 años, el sistema debe someterse a una revisión general por parte de una empresa especializada reconocida por la VKF.

Los sistemas de extinción por gas que suelen instalarse en centros de datos, archivos de datos, conmutadores, etc. (efecto por desplazamiento de oxígeno, extracción de calor o efectos químicos) requieren una supervisión, comprobación y mantenimiento especialmente intensivos (de acuerdo con la norma VKF 18-03). Como la activación puede liberar un gas (por ejemplo, CO², argón, inergeno, agente extintor químico) que es peligroso para las personas (dependiendo del gas extintor utilizado), el sistema requiere un amplio equipamiento de seguridad (por ejemplo, protección de acceso, dispositivos de alarma visuales y acústicos) y sólo puede ser manejado por personal especializado formado. Los sistemas deben revisarse e inspeccionarse periódicamente. El intervalo depende del tipo de sistema y del tipo de salas, zonas e instalaciones que haya que proteger.

Los sistemas de extracción de humo y calor (SHEVS) suelen instalarse y conectarse a los sistemas de alarma de incendios para reducir el riesgo de que el humo obstruya la vía de evacuación en caso de incendio. La extracción de humos puede ser térmica (por ejemplo, cúpulas de claraboya practicables) o mediante ventilador (ventilación presurizada). Los sistemas deben inspeccionarse y mantenerse de forma continua (de acuerdo con la norma VKF 21-15). El intervalo depende del tipo de sistema y del tipo de salas, zonas e instalaciones que haya que proteger.

Los extintores deben ser de libre acceso en todo momento y deben ser revisados cada 3 años por un experto certificado (de acuerdo con VKF 18-15, LGVS), prestando especial atención al agente extintor adecuado en función de la zona y el sistema de extinción (los extintores de polvo ensucian mucho y favorecen la formación de óxido) – por tanto, extintores de espuma y CO² (ideal para zonas eléctricas, precaución en salas pequeñas – riesgo de intoxicación).

Sistema eléctrico
Los sistemas eléctricos son el núcleo del suministro de energía, son cruciales para el funcionamiento de las instalaciones de producción y los sistemas de comunicación y seguridad y, por tanto, tienen la máxima prioridad. De ahí la inspección periódica de los cuadros de distribución (por ejemplo, mediante termografía), la inspección recurrente y documentada del sistema (el intervalo depende de las condiciones generales y la carga) por una empresa especializada autorizada. Tiene sentido (para mantener la fiabilidad y la cobertura del seguro) y es obligatorio por ley (según el Reglamento de Instalaciones de Baja Tensión – NIV) – el intervalo depende del tipo de uso y del riesgo potencial (de 1 a 20 años posible).

Además, los sistemas SAI (sistemas de alimentación ininterrumpida ), los sistemas de alimentación de emergencia (por ejemplo, generadores diésel), los sistemas de compensación de corriente reactiva, los centros de transformación o los sistemas fotovoltaicos (con otras obligaciones de prueba y mantenimiento para el operador) también pueden formar parte del sistema eléctrico.

Escape/evacuación En el caso de lasvías de escape, debe prestarse atención a mantenerlas despejadas, a un correcto etiquetado (de acuerdo con la norma VKF 17-03d) mediante pictogramas (también deben ser visibles en la oscuridad), a la inspección continua y al mantenimiento anual (de acuerdo con la norma SN-EN 50172) de la vía de escape/iluminación de seguridad por parte de una empresa especializada o a la realización de pruebas por parte de un organismo de inspección acreditado (de acuerdo con la norma ArGV).

Es importante mantener las salidas de emergencia desbloqueadas y sin obstáculos (limpieza de nieve en invierno) y hacer que la ruta al punto de reunión sea segura.

La evacuación debe organizarse internamente, hay que instruir a cada empleado y practicarla con regularidad (al menos una vez al año) junto con los bomberos. Se recomienda el despliegue de varios observadores (por ejemplo, asistentes de evacuación, especialistas en seguridad, responsables de seguridad contra incendios, responsables de seguridad) para reconocer y eliminar los puntos débiles.

Infraestructura (logística, suministro y eliminación)
Los ascensores suelen ser una ayuda indispensable para el proceso de producción y el movimiento en el edificio, y requieren un mantenimiento y una inspección periódicos por parte de un especialista para garantizar su correcto funcionamiento. Por tanto, deben ser inspeccionados por un inspector de ascensores antes de su puesta en marcha y, a continuación, una vez al año (de acuerdo con la Ordenanza de Ascensores – AufzV, la normativa de construcción específica de cada cantón, la Ordenanza de Prevención de Accidentes – VUV) o al menos una vez al año de acuerdo con las especificaciones del fabricante. las especificaciones del fabricante al menos cada 6 meses (de acuerdo con las normas SIA 106, 370.10, 370.201/EN 13015).

Las carretillas industriales (transpaletas eléctricas, carretillas elevadoras) son esenciales para la logística interna. Muchas de estas herramientas deben inspeccionarse al menos una vez al año. Una vez al año (según el tipo, la frecuencia y la duración del uso). Las carretillas elevadoras, en particular, requieren una atención intensiva, ya que el riesgo de lesiones y de interrupción del funcionamiento es especialmente alto en caso de defecto. Por esta razón, también aquí se requiere una cualificación básica (licencia para carretillas elevadoras de acuerdo con el art. 8 de la VUV, EKAS 6518) antes de que el empleado esté autorizado a utilizarlas, al igual que una instrucción adecuada para muchos tipos de equipos de trabajo.

Otros equipos de trabajo (por ejemplo, puertas y portones accionados por motor, plataformas elevadoras, mesas elevadoras, prensas, punzones, rampas de montaje, equipos de elevación, excavadoras, cargadoras de ruedas, equipos de acceso, escaleras o cintas transportadoras de más de 5 metros) deben inspeccionarse (de acuerdo con la VUV, PrSV, ley de construcción) al menos cada 12 meses (según EKAS, según el tipo, la frecuencia y la duración del uso.

> Para los sistemas de aire acondicionado y refrigeración ( 3kg de refrigerante), es obligatorio realizar pruebas y mantenimiento (de acuerdo con ChemRRV), al menos una vez al año La desinfección y limpieza recurrentes de los ventiloconvectores de las unidades de aire acondicionado (utilizadas como sistemas de aire acondicionado) es más que aconsejable por razones de higiene (de acuerdo con VDI 6022). Por razones de higiene (de acuerdo con la norma VDI 6022), es más que aconsejable desinfectar y limpiar los ventiloconvectores de las unidades de aire acondicionado (utilizadas como sistemas de aire acondicionado) al menos una vez al año.

Las calderas de vapor y los sistemas de aceite térmico se utilizan con frecuencia en los procesos de producción térmica. Deben observarse/cumplirse los requisitos legales de la Ordenanza de Equipos a Presión (DVG), la Ordenanza de Utilización de Equipos a Presión (DGVV), la Directiva EKAS 6516 y las especificaciones de inspección y mantenimiento del fabricante. Se requiere una persona autorizada con la formación y experiencia adecuadas para manejar el sistema. Esta persona supervisa el funcionamiento del sistema, rellena los materiales de funcionamiento, comprueba la calidad del agua y los equipos de seguridad, realiza inspecciones visuales e interviene de forma competente en caso de fallos o condiciones peligrosas.

Si funciona un restaurante de empresa, suele instalarse un separador de grasas. Debe vaciarse con regularidad y documentarse (prueba de eliminación), y el mantenimiento debe realizarse cada seis meses (de acuerdo con la norma SN EN 1825-2). Un centro de inspección debe realizar una inspección general cada 5 años (según GSchG, GSchV, VVEA).

Si la empresa explota sus propias gasolineras o talleres en sus instalaciones, suelen prescribirse separadores de aceite mineral. Éstos deben ser inspeccionados profesionalmente de forma continua y revisados al menos una vez al año. al menos una vez al año. Los sistemas de este tipo son acc. GSchV y deben inspeccionarse de acuerdo con SN EN 852-2, deben someterse a una inspección general cada 5 años.

¿Quién debe realizar las comprobaciones?

La mayoría de las inspecciones en curso pueden ser realizadas por técnicos de la empresa si tienen la cualificación adecuada (por ejemplo, responsable de seguridad contra incendios, responsable de residuos, encargado de calderas, etc.), ya que la mayoría de los defectos/daños son fácilmente reconocibles a simple vista/oído. Sin embargo, al evaluar la criticidad de un defecto, siempre debe consultarse a un especialista en caso de duda, para evitar juicios erróneos.

Todas las inspecciones/mantenimientos reglamentarios deben/deben ser realizados por un experto especializado o certificado que tenga los conocimientos detallados pertinentes y el equipo de pruebas adecuado.

Algunos sistemas (por ejemplo, sistemas de alarma contra incendios, rociadores, sistemas de control de incendios, ascensores, etc.) también deben ser probados por un organismo de inspección acreditado en Suiza (de acuerdo con la norma SN EN ISO/IEC 17020:2012).

Especialmente en el caso de posibles cuestiones penales o de derecho de seguros, los hechos deben documentarse siempre suficientemente con fotografías o por escrito (en caso de duda, por una empresa especializada o un perito) para garantizar una prueba significativa en caso de reclamación o litigio.

Para cumplir con esta responsabilidad, al menos en lo que se refiere al mantenimiento/inspección, y evitar perder más citas en el futuro, lo mejor es que te descargues enseguida nuestra aplicación MyBuilding24(para Android, para Apple). En ella podrás registrar todos los aparatos y sistemas que requieren inspección y mantenimiento, y gestionar las citas asociadas. Con una lista completa de las tareas de mantenimiento disponible en todo momento, siempre estarás del lado seguro.

Glosario

Legislación:

Ley de Salud y Seguridad en el Trabajo – ArG – SR 822.11:
https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1966/57_57_57/de

Ordenanza de Protección de la Salud – ArGV 3:
https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1993/2553_2553_2553/de

Ordenanza de Prevención de Accidentes – VUV – SR 832.30:
https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1983/1968_1968_1968/de

Ordenanza de Control de la Contaminación Atmosférica – LRV:
https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1986/208_208_208/de

Ordenanza de Reducción del Riesgo Químico – ORRChem:

https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/2005/478/de#lvl_d3294e432

Ley de Protección de las Aguas – GSchG:
https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1992/1860_1860_1860/de

Ordenanza de Protección del Agua – GSchV:
https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1998/2863_2863_2863/de

VDI 6022 – Directriz sobre requisitos de higiene para sistemas de ventilación y aire acondicionado:
https://www.vdi.de/fileadmin/pages/vdi_de/redakteure/richtlinien/inhaltsverzeichnisse/2751070.pdf

Directrices VKF – Asociación de Aseguradores Cantonales de Incendios:
https://www.bsvonline.ch/de/vorschriften/

Código de Obligaciones:
https://www.fedlex.admin.ch/de/cc/internal-law/22

Ordenanza de utilización de equipos a presión – DGVV:
https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/2007/393/de

Ley de Electricidad – EleG:
https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/19/259_252_257/de

Ordenanza de instalaciones de baja tensión – NIV:
https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/2002/22/de