por más seguridad y éxito económico

Hoy más que nunca, los empresarios deben comercializar los puntos fuertes existentes de su empresa y maximizar las nuevas oportunidades para alcanzar el éxito. La atención se centra claramente en el negocio principal y el potencial de optimización a menudo ya se ha agotado aquí. Entonces, las mejoras adicionales sólo pueden conseguirse, si acaso, con un gasto adicional desproporcionadamente elevado.

Sin embargo, la situación es completamente distinta cuando se trata de cuestiones inmobiliarias. Cuestiones como el mantenimiento, la gestión de la energía o la gestión de la flota de vehículos suelen descuidarse y considerarse un mal molesto. En estas condiciones, pueden contribuir muy poco al éxito económico de la empresa. El resultado de esta visión es una enorme ineficacia y riesgos de responsabilidad.

Sin embargo, cada vez son más los empresarios que descubren este «tesoro» oculto y mejoran su competitividad mediante estrategias definidas y estructuras, procesos, competencias y sistemas optimizados en la gestión inmobiliaria. Por un lado, esto mejora su eficiencia económica global y, por otro, aporta claridad sobre los riesgos de responsabilidad existentes en la gestión de la empresa.

Las sanciones por infracciones administrativas son bastante bajas, pero las consecuencias civiles y penales en caso de reclamación son mucho más dolorosas.

Las sanciones pueden ser muy elevadas, sobre todo en caso de daños personales, y en el peor de los casos pueden incluso poner en peligro tu medio de vida.

El cumplimiento de las condiciones y requisitos legales es, por tanto, una de las bases elementales para un funcionamiento seguro y conforme a la ley. En el transcurso del procedimiento de obtención del permiso de construcción (para edificios nuevos, transformaciones, ampliaciones o cambios de uso), se evalúan la conformidad legal y el impacto del proyecto de construcción sobre el medio ambiente y los vecinos con respecto al ruido, el polvo, los olores o las vibraciones, entre otras cosas, y se valoran de acuerdo con las leyes aplicables (Código de la Construcción, normativa estatal sobre construcción, Ley Federal de Control de Inmisiones) y, si es necesario, se reducen a un nivel permisible (mediante condiciones). Estas condiciones deben cumplirse en todo momento durante el funcionamiento.

En particular, si en una instalación se fabrican, utilizan o almacenan sustancias peligrosas o se produce un incendio, los requisitos son aún más estrictos en función del impacto medioambiental (ver instalaciones Seveso III). Para estas instalaciones, el operador está obligado a elaborar un concepto de prevención de accidentes, un informe de seguridad y un concepto de emergencia, a mantenerlos actualizados y a ponerlos a disposición de las autoridades y del público. A continuación, estos riesgos se tienen en cuenta en las medidas oficiales de nivel superior (por ejemplo, planificación y zonificación regional).

La gestión de residuos es una cuestión importante para las empresas industriales y comerciales, sobre todo cuando se producen sustancias peligrosas como residuos. Aquí es crucial que el tipo, la cantidad, el origen y el paradero de los residuos se describan con precisión y se actualicen cada cinco años como máximo, cuando se crea y actualiza el concepto de gestión de residuos (AWK) (véase la Ley Estatal de Economía Circular – LKrWG). La ventaja del AWK es, por un lado, la claridad que se obtiene sobre el flujo de materiales en la empresa, pero sobre todo sirve para reducir costes al disminuir la cantidad de residuos y su peligrosidad. En muchas empresas, hay que nombrar a un encargado de la gestión de residuos con cualificación profesional y a un adjunto (de acuerdo con la Ordenanza de Encargados de la Gestión de Residuos – AbfBeauftrV). Esta persona mantiene actualizados el plan de gestión de residuos y la lista de empresas de eliminación de residuos, supervisa el cumplimiento práctico de los requisitos legales y organiza la ejecución eficaz de la eliminación de residuos. Cada 2 años debe completar una formación continua reconocida oficialmente.

Otro tema importante es la responsabilidad del operador. La obligación de mantener la «seguridad de la circulación» se deriva esencialmente de la Ley de Prevención de Riesgos Laborales (ArbSchG), la Ordenanza de Lugares de Trabajo (ArbStättV), la Ordenanza de Seguridad Industrial (BetrSichV ) y la VDI 3810, que establecen que el operador de un edificio (la persona que tiene la capacidad real y legal de tomar las decisiones necesarias en relación con la seguridad de la instalación) es responsable de prevenir/evitar daños personales y materiales. Las inspecciones periódicas de sus propiedades proporcionan al operador una visión precisa del estado de la seguridad y, por tanto, de su riesgo de responsabilidad. El intervalo de inspección depende de la antigüedad y el estado del edificio, el tipo y el número de transformaciones, el número de personas afectadas por el riesgo y la intensidad de uso, y debe realizarse por primera vez poco después de su finalización, luego poco antes del final del periodo de garantía y después cada dos años. A partir de los 10 años, se recomienda una inspección anual.

¿Qué sistemas requieren una atención especial en las operaciones industriales y comerciales?

Los temas principales son la protección contra incendios, las infraestructuras, el suministro eléctrico y el escape/evacuación. Éstas son las instalaciones más importantes

Protección contra incendios

Los siguientes sistemas de protección contra incendios deben ser probados por un experto en pruebas reconocido (de acuerdo con la norma DIN EN ISO/IEC 17020) antes de la puesta en servicio y, después, periódicamente cada 3 años (además de la inspección, las pruebas y el mantenimiento):

• Sistemas de alarma de incendios (DIN 14675)
• Sistemas de control de incendios (VDI 6010)
• Sistemas de rociadores (DIN EN 12845, VdS)
• Sistemas de extinción por gas (DIN EN 16750)
• Sistemas de extracción de humos y calor (DIN EN 12101, DIN 18232)
• Ventilación presurizada (DIN EN 12101)
• Contrahuellas (DIN 14461)
• Hidrantes murales (DIN 14462, DIN EN 671)
• Sistemas de radio para edificios (DIN 14024-1)
• Sistemas electroacústicos de emergencia (DIN EN 50849, VDE 0828-1:2017)

Los defectos detectados deben subsanarse inmediatamente.

Los sistemas de alarma de incendios deben ser inspeccionados periódicamente (de acuerdo con ArbStättV, DIN 14675) por una persona capacitada (técnico de edificios, encargado de rociadores, etc.) (diariamente – estado de funcionamiento, mensualmente – alimentación de emergencia, trimestralmente – equipos internos de señalización y alarma – internamente, por ejemplo, por un técnico de edificios), mantenidos y probados periódicamente (por una empresa especializada certificada) e inspeccionados adicionalmente cada 3 años (por expertos en pruebas reconocidos de un organismo de inspección acreditado – de acuerdo con DIN EN ISO/IEC 17020). Centro de inspección – conforme a DIN EN ISO/IEC 17020) cada 3 años.

Los sistemas de extinción por agua o espuma (sistemas de rociadores) presentes en muchos inmuebles deben ser inspeccionados periódicamente (al menos una vez a la semana) por una persona capacitada (según DIN EN 12845, VdS 2091). Esto implica principalmente comprobar el funcionamiento del sistema de alarma, el suministro de agua, las bombas de agua y aire comprimido, la transmisión de la alarma (la llamada conexión TUS) y los calentadores. El sistema debe ser revisado e inspeccionado (por una empresa especializada certificada) cada seis meses (intervalo que se definirá en la evaluación de riesgos) y también debe ser inspeccionado (por un experto en inspección reconocido de un organismo de inspección acreditado – de acuerdo con la norma DIN EN ISO 9001:2000). Centro de inspección – conforme a la norma DIN EN ISO/IEC 17020).

Los sistemas de extinción por gas instalados habitualmente en centros de datos, archivos de datos, conmutadores, etc. (efecto por desplazamiento de oxígeno, extracción de calor o quím. Efectos – Info DGUV 205-026) requieren una supervisión, comprobación y mantenimiento especialmente intensivos (según DIN EN 16750). Como la activación puede liberar un gas (p. ej. CO², argón, inergeno, agente extintor químico) peligroso para las personas (según el gas extintor utilizado), el sistema requiere un equipamiento de seguridad completo (p. ej. protección de acceso, dispositivos de alarma visuales y acústicos) y sólo puede ser manejado por personal especializado formado. Los sistemas deben ser revisados e inspeccionados al menos una vez al año y, además, inspeccionados cada 3 años (por expertos en inspección reconocidos de un organismo de inspección acreditado). Centro de inspección – según DIN EN ISO/IEC 17020).

Los sistemas de extracción de humo y calor (SHEVS) suelen instalarse para reducir el riesgo de que el humo obstruya la evacuación en caso de incendio. Se conectan a los sistemas de alarma contra incendios. La extracción de humos puede ser térmica (por ejemplo, cúpulas de claraboya practicables) o mediante ventilador (ventilación presurizada). Los sistemas deben inspeccionarse continuamente (según DIN 12101, VdS 4020), someterse a mantenimiento una vez al año y ser inspeccionados adicionalmente cada 3-6 años por un experto de un centro de inspección acreditado. Centro de inspección.

Para evitar un posible flameo, las puertas cortafuegos deben funcionar de forma fiable y deben someterse a un mantenimiento cada 12 instalaciones.

Los extintores deben ser libremente accesibles en todo momento y deben ser revisados cada 2 años por un experto certificado (de acuerdo con BetrSichV, DIN 14406, ASR A2.2, TRBS 1203). Además, deben someterse a una inspección interna cada 5 años y a una prueba de resistencia cada 10 años. Dependiendo del área de aplicación, hay que utilizar el agente extintor adecuado (los extintores de polvo ensucian bastante y favorecen la formación de óxido), por lo que hay que utilizar extintores de espuma y de CO² (ideales para áreas eléctricas, cuidado con los extintores de CO² en espacios pequeños: riesgo de intoxicación).

Sistema eléctrico

Los sistemas eléctricos son esenciales para el suministro de energía eléctrica, para el funcionamiento de las instalaciones de producción, la comunicación y los sistemas de seguridad y, por tanto, tienen la máxima prioridad en términos de seguridad y fiabilidad. Por lo tanto, la inspección periódica (por ejemplo, mediante termografía), la inspección recurrente y documentada del sistema (el intervalo se define en la evaluación de riesgos – de acuerdo con §3 BetrSichV) por una empresa especializada autorizada. Tiene sentido (para mantener la fiabilidad y la cobertura del seguro) y es obligatorio por ley (de acuerdo con la Ordenanza sobre Seguridad e Higiene en la Industria – BetrSichV, DIN VDE 0100-600-6, DIN VDE 0105-100, DGUV 3). Además, los sistemas SAI (sistemas de alimentación ininterrumpida – según DIN VDE 0558), los sistemas de alimentación de emergencia (por ejemplo, generadores diésel – según DIN VDE 0100-200), los sistemas de compensación de corriente reactiva, los centros de transformación o los sistemas fotovoltaicos (con otras obligaciones de comprobación y mantenimiento por parte del operador) también pueden formar parte del sistema eléctrico.

Escape/evacuación

En el caso de las vías de evacuación, hay que asegurarse de que las vías se mantienen despejadas (obstáculos, carga de fuego), están correctamente señalizadas con pictogramas (según DIN EN ISO 7010), las salidas de emergencia no están obstruidas ni obstaculizadas (limpieza de nieve en invierno) y la ruta hacia el punto de reunión es segura. Además, debe comprobarse periódicamente el funcionamiento y garantizarse el mantenimiento anual de la iluminación de las vías de evacuación/seguridad (de acuerdo con ArbStättV, DIN VDE 0108-100, DIN EN 50172, ASR A2.3 y A3.4). Además, debe organizarse una inspección de expertos cada 3 años (de acuerdo con VDE 0108 y DIN EN 50172).

La evacuación debe organizarse internamente (normalmente por un responsable de seguridad contra incendios), debe instruirse a cada empleado y practicarse regularmente (al menos una vez al año) junto con los bomberos. Se recomienda el despliegue de varios observadores (por ejemplo, asistentes de evacuación, responsables de salud y seguridad, responsables de seguridad contra incendios, responsables de seguridad, etc.) para reconocer y eliminar los puntos débiles.

Infraestructura (logística, suministro y eliminación)

Los ascensores suelen ser una ayuda indispensable para el proceso de producción y requieren un mantenimiento y unas pruebas periódicas para garantizar su funcionalidad. Por lo tanto, deben ser inspeccionados por un organismo de inspección autorizado antes de su puesta en marcha y, posteriormente, cada 2 años (inspección principal según BetrSichV, DIN EN 13015, DIN EN 81-28, TRBS 1201-4, TRBS 3121). o mantenido de acuerdo con las especificaciones del fabricante (normalmente 4 veces al año).

Las carretillas industriales (transpaletas eléctricas, carretillas elevadoras) son esenciales para la logística interna. Muchas de estas herramientas de trabajo están sujetas a inspecciones periódicas (de acuerdo con la DGUV 68, UVV) una vez al año (o más a menudo en caso de mayor utilización o en zonas EX). Las carretillas elevadoras, en particular, requieren una atención intensiva, ya que el riesgo de lesiones y de interrupción del funcionamiento es especialmente alto en caso de defecto. Por este motivo, también en este caso se requiere una cualificación básica (permiso de carretilla elevadora) antes de que el trabajador pueda utilizarlas, del mismo modo que se requiere una instrucción adecuada para muchos tipos de equipos de trabajo (consulta los documentos sobre salud y seguridad).

Otros equipos de trabajo (por ejemplo, puertas y compuertas motorizadas, plataformas elevadoras, mesas elevadoras, prensas, punzones, rampas de montaje, equipos de elevación, excavadoras, cargadoras de ruedas, equipos de acceso, escaleras o cintas transportadoras de más de 5 metros) también deben inspeccionarse al menos una vez al año (a intervalos diferentes) de acuerdo con la Norma 100-500 del DGUV. deben inspeccionarse una vez al año (a intervalos diferentes).

> Para los sistemas de aire acondicionado y refrigeración (1,3 kg de refrigerante), es más que aconsejable, por razones de higiene, realizar una prueba de estanqueidad y un mantenimiento anuales (de acuerdo con ChemKlimaSchutzV), incluyendo la desinfección y limpieza de las bobinas de los ventiladores de los aparatos de aire acondicionado (para sistemas de aire acondicionado de acuerdo con VDI 6022). desinfección y limpieza de los ventiloconvectores de los aparatos de aire acondicionado es más que aconsejable por razones de higiene (para sistemas de aire acondicionado según VDI 6022) (también pueden ser necesarios intervalos más cortos).

Los sistemas de calderas de vapor y aceite térmico se utilizan con frecuencia en los procesos de producción térmica. En este caso, deben observarse/cumplirse las especificaciones legales de prueba de los sistemas de calderas y las especificaciones de inspección y mantenimiento del fabricante. Se requiere un encargado de la caldera para hacer funcionar el sistema. Esta persona supervisa el funcionamiento del sistema, rellena los líquidos de funcionamiento, comprueba la calidad del agua y los equipos de seguridad, realiza inspecciones visuales e interviene de forma competente en caso de fallos o condiciones peligrosas. Las pruebas e inspecciones varían según el nivel de prueba y el componente del sistema (de acuerdo con la Ordenanza de Equipos a Presión – 14ª ProdSV, Ordenanza de Calderas de Vapor – DampfV, TRBS 2141)

Si funciona un restaurante de empresa, normalmente se instala un separador de grasas. Éste debe vaciarse regularmente (cada 14 días) y documentarse (prueba de eliminación), y el mantenimiento debe realizarse cada 12 meses (según AwSV, InDiVO específico del estado). Se requiere una inspección general cada 5 años (según DIN EN 1825-2, DIN 4040-100).

Si la empresa explota sus propias gasolineras o talleres en sus instalaciones, suele ser obligatorio disponer de separadores de aceite mineral. Éstos deben ser inspeccionados por expertos de forma continua y revisados al menos cada 6 meses (según la AwSV, InDiVO específica del estado). Los sistemas de este tipo deben inspeccionarse y someterse a una revisión general cada 5 años (según DIN EN 858-1, DIN 1999-100).

¿Quién debe realizar las comprobaciones?

La mayoría de las inspecciones en curso pueden ser realizadas por técnicos de la empresa si tienen la cualificación adecuada (por ejemplo, responsable de seguridad contra incendios, responsable de residuos, encargado de calderas, etc.), ya que la mayoría de los defectos/daños son fácilmente reconocibles a simple vista/oído. Sin embargo, al evaluar la criticidad de un defecto, siempre debe consultarse a un especialista en caso de duda, para evitar juicios erróneos.

Todas las inspecciones/mantenimientos reglamentarios deben/deben ser realizados por un experto especializado o certificado, ya que dispone de los conocimientos detallados pertinentes y del equipo de pruebas adecuado. Las inspecciones periciales deben ser realizadas por un centro de inspección acreditado en Alemania (conforme a la norma DIN EN ISO/IEC 17020).

Especialmente en el caso de posibles cuestiones penales o de derecho de seguros, los hechos deben documentarse siempre suficientemente con fotografías o por escrito (en caso de duda, por una empresa especializada o un perito) para garantizar una prueba significativa en caso de reclamación o litigio.

Para cumplir con esta responsabilidad, al menos en lo que se refiere al mantenimiento/inspección, y evitar perder más citas en el futuro, lo mejor es que te descargues enseguida nuestra aplicación MyBuilding24(para Android, para Apple). En ella podrás registrar todos los aparatos y sistemas que requieren inspección y mantenimiento, y gestionar las citas asociadas. Con una lista completa de las tareas de mantenimiento disponible en todo momento, siempre estarás del lado seguro.

Glosario

Legislación:

Ley de Prevención de Riesgos Laborales – ArbSchG:
https://www.gesetze-im-internet.de/arbschg/

Ordenanza laboral – ArbStättV:
https://www.gesetze-im-internet.de/arbst_ttv_2004/

Ordenanza sobre seguridad y salud en el trabajo – BetrSichV:
https://www.gesetze-im-internet.de/betrsichv_2015/index.html

Ley de Seguridad Laboral – AsiG:
https://www.gesetze-im-internet.de/asig/index.html

Ordenanza de Protección del Clima de los Productos Químicos – ChemKlimaSchutzV:
https://www.gesetze-im-internet.de/chemklimaschutzv/

Ordenanza sobre sustancias peligrosas – GefStoffV:
https://www.gesetze-im-internet.de/gefstoffv_2010/BJNR164400010.html

Ley de Economía Circular – KrWG:
https://www.proenvi.de/recht/BUND/KrWG/KrWG.pdf

Ordenanza del funcionario de gestión de residuos – AbfBeauftrV:
https://www.proenvi.de/recht/BUND/Abfallbeauftragter/AbfBetrbV-Betriebsbeauftragter-Abfallbeauftragter.pdf

Ordenanza Federal de Control de Inmisiones – BImSchV:
https://www.proenvi.de/recht/Immissionsschutz/BImSch/4-BImSchV.pdf

Ordenanza sobre sustancias peligrosas para el agua Sustancias – AwSV:
https://www.gesetze-im-internet.de/awsv/

Ordenanza sobre equipos a presión – 14ª ProdSV:
https://www.gesetze-im-internet.de/gsgv_14_2016/index.html

laboratorios de ensayo acreditados – DIN EN ISO/IEC 17025:
https://www.dakks.de/de/pruef-und-kalibrierlabore-din-en-iso-iec-17025.html

organismos de inspección acreditados – DIN EN ISO/IEC 17020:
https://www.dakks.de/de/inspektionsstellen-din-en-iso-iec-17020.html

Seguro Social Alemán de Accidentes – Visión general de la normativa del DGUV:
https://publikationen.dguv.de/regelwerk/

Seguro Social Alemán de Accidentes – Norma 3 del DGUV:
https://publikationen.dguv.de/widgets/pdf/download/article/1052

https://publikationen.dguv.de/regelwerk/dguv-vorschriften/1052/elektrische-anlagen-und-betriebsmittel?c=13

BAUA – Reglas técnicas para los lugares de trabajo – ASR:
https://www.baua.de/DE/Angebote/Rechtstexte-und-Technische-Regeln/Regelwerk/ASR/ASR.html

BAUA – Normas técnicas de seguridad operacional – TRBS:
https://www.baua.de/DE/Angebote/Rechtstexte-und-Technische-Regeln/Regelwerk/TRBS/TRBS.html

Directriz VDI – Tecnología del aire interior – VDI 6022:
https://www.vdi.de/fileadmin/pages/vdi_de/redakteure/richtlinien/inhaltsverzeichnisse/2751070.pd