für mehr Sicherheit und wirtschaftlichen Erfolg
Als Unternehmer ist man heute mehr denn je gefordert, die bestehenden Stärken des Unternehmens zu vermarkten und die neuen Chancen bestmöglich zum Erfolg zu führen. Der Fokus liegt dabei klarerweise auf dem Kerngeschäft und das Optimierungspotenzial ist hier bereits häufig ausgeschöpft. Weitere Verbesserungen sind dann, wenn überhaupt, nur mehr mit überproportionalen Mehraufwänden erreichbar.
Ganz anders sieht es jedoch bei den Immobilienthemen aus. Themen wie Instandhaltung, Energiemanagement oder Fuhrparkverwaltung werden meist stiefmütterlich behandelt und als lästiges Übel angesehen. Unter diesen Rahmenbedingungen können sie auch nur sehr wenig zum wirtschaftlichen Erfolg des Unternehmens beitragen. Das Ergebnis dieser Sichtweise sind – enorme Unwirtschaftlichkeit und Haftungsrisiken.
Doch immer mehr Unternehmer entdecken diesen verborgenen „Schatz“ und verbessern ihre Wettbewerbsfähigkeit durch definierte Strategien sowie optimierte Strukturen, Prozesse, Kompetenzen und Systeme im Immobilienmanagement. Sie verbessern damit zum einen ihre Gesamtwirtschaftlichkeit und erhalten zum anderen Klarheit über die vorhandenen Haftungsrisiken der Unternehmensleitung.
Die Strafen bei verwaltungsstrafrechtlichen Delikten sind eher niedrig, doch die zivil- und strafrechtlichen Konsequenzen bei einem Schadensfall sind ungleich schmerzhafter.
Speziell bei Personenschäden können die Strafen sehr hoch sein und im worst case auch existenzbedrohend werden.
Daher ist die Einhaltung der rechtlichen Bedingungen und Auflagen eine der elementaren Grundlagen für einen sicheren und rechtskonformen Betrieb. Im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens (bei Neu-, Umbau, Erweiterung oder Nutzungsänderung) werden die Rechtskonformität und die Auswirkungen des Bauvorhabens auf Umwelt und Nachbarn u.a. bzgl. Lärm, Staub, Geruch oder Erschütterungen beurteilt, gemäß den geltenden Gesetzen (Baugesetzbuch, Landesbauordnungen, Bundes-Immissionsschutzgesetz) bewertet und ggf. auf ein erlaubtes Maß gemindert (durch Auflagen). Diese Auflagen sind im laufenden Betrieb jederzeit und zwingend einzuhalten.
Besonders wenn in einem Betrieb gefährliche Stoffe hergestellt, verwendet oder gelagert werden bzw. durch Brand entstehen, sind die Auflagen je nach Umweltauswirkung nochmals höher (siehe Seveso III Betriebe). Bei solchen Anlagen ist der Betreiber verpflichtet ein Unfallverhütungskonzept, einen Sicherheitsbericht und ein Notfallkonzept zu erstellen, aktuell zu halten und den Behörden und der Öffentlichkeit zur Verfügung zu stellen. Diese Risiken werden dann durch übergeordnete behördliche Maßnahmen (z.B. Raumordnung und Flächenwidmung) berücksichtigt.
Die Abfallwirtschaft ist bei Industrie- und Gewerbeunternehmen ein wichtiges Thema, besonders wenn gefährliche Stoffe als Abfall anfallen. Hier ist entscheidend, dass bei der Erstellung und Aktualisierung des Abfallwirtschaftskonzeptes – AWK (siehe Landes-Kreislaufwirtschaftsgesetz – LKrWG der Länder) die Art, Menge, Herkunft und Verbleib des Abfalls genau beschrieben und spätestens alle 5 Jahre aktualisiert wird. Der Vorteil des AWK ist zum einen die gewonnene Klarheit über den Materialfluss im Unternehmen, aber dient vor allem durch die Reduktion der Abfallmenge und der Abfallgefährlichkeit zur Kostenreduktion. Bei vielen Betrieben ist ein fachlich qualifizierter Abfallbeauftragter & ein Stellvertreter zu bestellen (gem. Abfallbeauftragtenverordnung – AbfBeauftrV). Dieser hält das AWK und das Entsorgerverzeichnis aktuell, kontrolliert die praktische Einhaltung der gesetzlichen Auflagen und organisiert die effiziente Umsetzung der Abfallentsorgung. Alle 2 Jahre ist eine behördlich anerkannte Fortbildung zu absolvieren.
Ein weiteres wichtiges Thema ist die Betreiberverantwortung. Die Pflicht zur Erhaltung der „Verkehrssicherheit“ stammt im Wesentlichen dem Arbeitsschutzgesetz (ArbSchG), der Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV), der Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) und der VDI 3810 welche besagen, dass der Betreiber eines Gebäudes (derjenige, der die tatsächliche und rechtliche Möglichkeit hat, die notwendigen Entscheidungen im Hinblick auf die Sicherheit der Anlage zu treffen) und somit für die Verhinderung/Abwendung von Personen- und Sachschäden verantwortlich ist. Durch eine regelmäßig wiederkehrende Überprüfung seiner Objekte bekommt der Betreiberverantwortliche einen präzisen Einblick in den Sicherheitszustand und damit auf sein Haftungsrisiko. Das Durchführungsintervall richtet sich nach dem Gebäudealter, -zustand, der Art & Anzahl an Umbauten, der Anzahl an risikobetroffenen Personen und der Nutzungsintensität und sollte erstmalig kurz nach der Fertigstellung, dann kurz vor dem Gewährleistungsende und danach alle 2 Jahre erfolgen. Ab einem Alter von 10 Jahren wird eine jährliche Durchführung empfohlen.
Welche Anlagen sind in Industrie- und Gewerbebetrieben besonders zu beachten?
Die wesentlichen Themenbereiche sind hier der Brandschutz, die Infrastruktur, die Stromversorgung und die Flucht/Evakuierung. Hier die wichtigsten Anlagen
Brandschutz
Folgenden Brandschutzanlagen sind zwingend vor Inbetriebnahme und danach wiederkehrend alle 3 Jahre (zusätzlich zur Inspektion, Prüfung und Wartung) einer Prüfung durch einen anerkannten Prüfsachverständigen (gem. DIN EN ISO/IEC 17020) zu unterziehen:
- Brandmeldeanlagen (DIN 14675)
- Brandfallsteuerungen (VDI 6010)
- Sprinkleranlagen (DIN EN 12845, VdS)
- Gaslöschanlagen (DIN EN 16750)
- Rauch- und Wärmeabzugsanlagen (DIN EN 12101, DIN 18232)
- Druckbelüftungen (DIN EN 12101)
- Steigleitungen (DIN 14461)
- Wandhydranten (DIN 14462, DIN EN 671)
- Objektfunkanlagen (DIN 14024-1)
- Elektroakustische Notfallsysteme (DIN EN 50849, VDE 0828-1:2017)
Festgestellte Mängel sind unverzüglich zu beseitigen.
Brandmeldeanlagen sind (gem. ArbStättV, DIN 14675) regelmäßig durch eine geschulte Person (Haustechniker, Sprinklerwart, etc.) zu inspizieren (täglich – Betriebszustand, monatlich – Notstromversorgung, vierteljährlich – interne Signal- und Alarmierungseinrichtungen – intern durch z.B. Haustechniker), wiederkehrend zu warten und zu prüfen (von einer zertifizierten Fachfirma) und zusätzlich alle 3 Jahre einer Inspektion (durch anerkannte Prüfsachverständige einer akkr. Inspektionsstelle – gem. DIN EN ISO/IEC 17020) zu unterziehen.
Die in vielen Objekten vorhandenen Wasser- oder Schaumlöschanlagen (Sprinkleranlagen) sind (gem. DIN EN 12845, VdS 2091) regelmäßig (mind. 1x wöchentlich) durch eine geschulte Person zu inspizieren. Dabei wird hauptsächlich die Funktion der Alarmeinrichtung, Wasserversorgung, Wasser- und Druckluftpumpen, Alarmübertragung (sog. TUS Anschluss) und Heizungen kontrolliert. Die Anlage muss halbjährlich wiederkehrend (von einer zertifizierten Fachfirma) gewartet und geprüft werden (Intervall ist in der Gefährdungsbeurteilung zu definieren) und sind zusätzlich einer Inspektion (durch anerkannte Prüfsachverständige einer akkr. Inspektionsstelle – gem. DIN EN ISO/IEC 17020) zu unterziehen.
Die meist in Rechenzentren, Datenarchiven, Schaltanlagen etc. verbauten Gaslöschanlagen (Wirkung durch Sauerstoffverdrängung, Wärmeentzug oder chem. Effekte – Info DGUV 205-026) bedürfen einer besonders intensiven Betreuung, Prüfung und Wartung (gem. DIN EN 16750). Da die Auslösung ein für den Menschen (abhängig vom verwendeten Löschgas) gefährliches Gas (z.B. CO², Argon, Inergen, chem. Löschmittel) freisetzen kann, bedarf die Anlage umfassender Sicherheitseinrichtungen (z.B. Zutrittsschutz, optische und akustische Alarmeinrichtungen) und darf nur von geschultem Fachpersonal betrieben werden. Die Anlagen muss mind. 1x jährlich gewartet und geprüft sowie zusätzlich alle 3 Jahre von einer Inspektion (durch anerkannte Prüfsachverständige einer akkr. Inspektionsstelle – gem. DIN EN ISO/IEC 17020) unterzogen werden.
Um im Brandfall die Behinderung der Flucht durch Brandrauch zu verringern werden häufig Rauch- und Wärmeabzugsanlagen (RWA) verbaut und ist tw. an die Brandmeldeanlagen angebunden. Die Entrauchung kann thermisch (z.B. öffenbare Lichtkuppeln) oder durch einen Ventilator (Druckbelüftung) erfolgen. Die Anlagen sind (gem. DIN 12101, VdS 4020) laufend zu inspizieren, 1x jährlich zu warten und alle 3-6 Jahre von einem Prüfsachverständigen einer akkr. Inspektionsstelle zusätzlich geprüft werden.
Damit ein möglicher Brandüberschlag verhindert werden kann müssen die Brandschutztüren zuverlässig funktionieren und müssen alle 12 Montage gewartet werden.
Feuerlöscher müssen jederzeit frei zugänglich sein und sind alle 2 Jahre durch einen zertifizierten Sachkundigen (gem. BetrSichV, DIN 14406, ASR A2.2, TRBS 1203) zu warten. Zusätzlich müssen diese alle 5 Jahre einer inneren Prüfung sowie alle 10 Jahre einer Festigkeitsprüfung unterzogen werden. Je nach Einsatzbereich ist auf das passende Löschmittel zu achten (Pulverlöscher machen ziemlich viel Schmutz und fördern die Rostbildung) – daher sind Schaum- und CO² Löscher (ideal für Elektrobereiche, Achtung bei CO² Löschern in kleinen Räumen – Vergiftungsgefahr).
Elektroanlage
Elektroanlagen sind essenziell für die elektrische Energieversorgung, für Funktion der Produktionsanlagen, Kommunikation und Sicherheitssysteme und haben daher oberste Priorität bei Sicherheit und Verlässlichkeit. Daher ist die regelmäßige Inspektion (z.B. durch Thermografie), die wiederkehrende und dokumentierte Anlagenprüfung (das Intervall wird in der Gefährdungsbeurteilung festgelegt – gem. §3 BetrSichV) durch eine konzessionierte Fachfirma. Sie ist sinnvoll (zur Erhaltung der Ausfallsicherheit und Erhaltung der Versicherungsdeckung) und gesetzlich zwingend vorgeschrieben (gem. Betriebssicherheitsverordnung – BetrSichV, DIN VDE 0100-600-6, DIN VDE 0105-100, DGUV 3). Weiters können USV Anlagen (unterbrechungsfreie Stromversorgung – gem. DIN VDE 0558), Netzersatzanlagen (z.B. Dieselgeneratoren – gem. DIN VDE 0100-200), Blindstromkompensationsanlagen, Trafostationen oder Photovoltaikanlagen (mit weiteren Prüf- und Wartungspflichten des Betreibers) ebenfalls zur Elektroanlage gehören.
Flucht/Evakuierung
Bei den Fluchtwegen ist auf die Freihaltung der Wege (Hindernis, Brandlast), die korrekte Kennzeichnung mittels Piktogrammen (gem. DIN EN ISO 7010), die Notausgänge unversperrt und unverstellt (Schneeräumung im Winter) und der Weg zum Sammelplatz gefahrlos möglich ist zu achten. Weiters ist die Funktion regelmäßig zu kontrollieren und die jährliche Wartung der Fluchtswegs-/Sicherheitsbeleuchtung (gem. ArbStättV, DIN VDE 0108-100, DIN EN 50172, ASR A2.3 & A3.4) sicherzustellen. Zusätzlich ist alle 3 Jahre eine Sachverständigenprüfung zu veranlassen (gem. VDE 0108 & DIN EN 50172).
Die Evakuierung ist intern zu organisieren (meist durch Brandschutzbeauftragten), jeder Mitarbeiter zu unterweisen und regelmäßig (mind. 1x jährlich) gemeinsam mit der Feuerwehr zu üben. Hierbei empfiehlt es sich einige Beobachter (z.B. Evakuierungshelfer, SiBe, Brandschutzwarte, Sicherheitsvertrauenspersonen, etc.) einzusetzen um die Schwachstellen zu erkennen und beseitigen zu können.
Infrastruktur (Logistik, Ver- und Entsorgung)
Aufzüge sind für den Produktionsablauf vielfach eine unentbehrliche Hilfe und bedürfen zur Funktionsabsicherung einer regelmäßigen Wartung und Prüfung. Sie sind daher vor Inbetriebnahme und danach alle 2 Jahre von einer zugelassenen Inspektionsstelle zu prüfen (Hauptprüfung gem. BetrSichV, DIN EN 13015, DIN EN 81-28, TRBS 1201-4, TRBS 3121) bzw. gem. den Herstellervorgaben zu warten (meist 4x jährlich).
Für die interne Logistik sind Flurförderzeuge (E-Hubwagen, Hubstapler) unerlässlich. Viele dieser Arbeitsmittel sind (gem. DGUV 68, UVV) wiederkehrend 1x jährlich wiederkehrend prüfpflichtig (bei höherer Auslastung oder in EX Bereichen auch öfter). Besonders Hubstapler erfordern ein intensives Augenmerk, da im Falle eines Defektes, das Verletzungsrisiko und die Betriebsstörung besonders hoch ist. Daher ist hier auch eine grundlegende Grundqualifikation (Staplerschein) erforderlich bevor der Mitarbeiter diese verwenden darf so wie bei vielen Arbeitsmittel eine entsprechende Unterweisung erforderlich ist (siehe Sicherheits- und Gesundheitsschutzdokumente).
Weitere Arbeitsmittel (z.B. kraftbetriebene Türen und Tore, Hebebühnen, Hubtische, Pressen, Stanzen, Anpassrampen, Anschlagmittel, Bagger, Radlader, Befahranlagen, Leitern oder Förderbänder ab 5m) sind ebenfalls (gem. DGUV Regel 100-500) sind mind. 1x jährlich prüfpflichtig (mit unterschiedlichen Intervallen).
Bei Klima- und Kälteanlagen (> 1,3kg Kältemittel) ist eine jährliche Dichtheitsprüfung und Wartung (gem. ChemKlimaSchutzV) inkl. der Desinfektion und Reinigung der Gebläsekonvektoren in den Klimageräten aus Hygienegründen (bei RLT Anlagen gem. VDI 6022) mehr als ratsam (ggf. auch kürzerer Intervall erforderlich).
Bei thermischen Fertigungsprozessen sind häufig Dampfkessel- und Thermoölanlagen in Verwendung. Hier gilt es die gesetzlichen Prüfvorgaben Kesselanlagen und die Inspektions- und Wartungsvorgaben des Herstellers zu beachten/einzuhalten. Für den Betrieb der Anlage ist ein Kesselwärter erforderlich. Dieser überwacht den Betrieb der Anlage, füllt Betriebsstoffe auf, prüft die Wasserqualität, die Sicherheitseinrichtungen, führt Sichtkontrollen durch und greift bei Störungen oder gefährlichen Zuständen kompetent ein. Die Prüfungen und Revisionen sind je nach Prüfstufe und Anlagenteil unterschiedlich (gem. Druckgeräteverordnung – 14. ProdSV, Dampfkesselverordnung – DampfV, TRBS 2141)
Sollte ein Betriebsrestaurant in Betrieb sein so ist meist ein Fettabscheider verbaut. Dieser ist regelmäßig (14 tägig) dokumentiert zu entleeren (Entsorgungsnachweise) und alle 12 Monate eine Wartung durchzuführen (gem. AwSV, länderspez. InDiVO). Alle 5 Jahre ist eine Generalinspektion erforderlich (gem. DIN EN 1825-2, DIN 4040-100).
Werden am Firmengelände eigene Betriebstankstellen oder Werkstätten betrieben werden meist Mineralölabscheider vorgeschrieben. Diese müssen laufend fachkundig inspiziert und mind. alle 6 Monate gewartet werden (gem. AwSV, länderspez. InDiVO). Anlagen dieser Art sind prüfpflichtig und alle 5 Jahre einer Generalinspektion zu unterziehen (gem. DIN EN 858-1, DIN 1999-100).
Wer soll die Kontrollen durchführen?
Die meisten laufenden Inspektionen können bei Vorliegen der passenden Qualifikationen (z.B. Brandschutzbeauftragter, Abfallbeauftragter, Kesselwart, etc.) durch interne Haustechniker durchgeführt werden, da die meisten Mängel/Schäden mit bloßem Auge/ Ohr leicht erkennbar sind. Bei der Bewertung der Kritikalität eines Mangels sollte jedoch im Zweifel immer ein Fachmann hinzugezogen werden um Fehleinschätzungen zu vermeiden.
Alle gesetzlichen Prüfungen/Wartungen sollten/müssen von einem spezialisierten bzw. zertifizierten Fachmann durchgeführt werden da dieser die entsprechende Detailkenntnis und über die entsprechenden Prüfgeräte verfügt. Sachverständigenprüfungen müssen zwingend von einer in Deutschland akkreditierten Inspektionsstelle geprüft werden (gem. DIN EN ISO/IEC 17020).
Gerade bei möglichen straf- oder versicherungsrechtlichen Themen sollten die Sachverhalte immer ausreichend mit Bildern bzw. schriftlich (im Zweifel von einem Fachbetrieb oder Gutachter) dokumentiert werden um eine aussagekräftige Beweisführung im Schadens- oder Streitfall sicherzustellen.
Um dieser Verantwortung zumindest bei der Wartung/Prüfung gerecht zu werden und in Zukunft keine Termine mehr zu versäumen, laden Sie am besten gleich unsere MyBuilding24-App (für Android, für Apple) herunter.
Dort können Sie all Ihre prüf- und wartungspflichtigen Geräte und Anlagen erfassen und zugehörige Termine verwalten.
Mit einer jederzeit verfügbaren lückenlosen Auflistung der Wartungen sind Sie immer auf der sicheren Seite.
Glossar
Rechtsvorschriften:
Arbeitsschutzgesetz – ArbSchG:
https://www.gesetze-im-internet.de/arbschg/
Arbeitsstättenverordnung – ArbStättV:
https://www.gesetze-im-internet.de/arbst_ttv_2004/
Betriebssicherheitsverordnung – BetrSichV:
https://www.gesetze-im-internet.de/betrsichv_2015/index.html
Arbeitssicherheitsgesetz – AsiG:
https://www.gesetze-im-internet.de/asig/index.html
Chemikalien Klimaschutz-Verordnung – ChemKlimaSchutzV:
https://www.gesetze-im-internet.de/chemklimaschutzv/
Gefahrstoffverordnung – GefStoffV:
https://www.gesetze-im-internet.de/gefstoffv_2010/BJNR164400010.html
Kreislaufwirtschaftsgesetz – KrWG:
https://www.proenvi.de/recht/BUND/KrWG/KrWG.pdf
Abfallbeauftragtenverordnung – AbfBeauftrV:
https://www.proenvi.de/recht/BUND/Abfallbeauftragter/AbfBetrbV-Betriebsbeauftragter-Abfallbeauftragter.pdf
Bundesimmissionsschutzverordnung – BImSchV:
https://www.proenvi.de/recht/Immissionsschutz/BImSch/4-BImSchV.pdf
Verordnung wassergef. Stoffe – AwSV:
https://www.gesetze-im-internet.de/awsv/
Druckgeräteverordnung – 14. ProdSV:
https://www.gesetze-im-internet.de/gsgv_14_2016/index.html
akkreditierte Prüflabore – DIN EN ISO/IEC 17025:
https://www.dakks.de/de/pruef-und-kalibrierlabore-din-en-iso-iec-17025.html
akkreditierte Inspektionsstellen – DIN EN ISO/IEC 17020:
https://www.dakks.de/de/inspektionsstellen-din-en-iso-iec-17020.html
Deutsche gesetzliche Unfallversicherung – DGUV Regelwerke Übersicht:
https://publikationen.dguv.de/regelwerk/
Deutsche gesetzliche Unfallversicherung – DGUV Vorschrift 3:
https://publikationen.dguv.de/widgets/pdf/download/article/1052
BAUA – Technische Regeln für Arbeitsstätten – ASR:
https://www.baua.de/DE/Angebote/Rechtstexte-und-Technische-Regeln/Regelwerk/ASR/ASR.html
BAUA – Technische Regeln für Betriebssicherheit – TRBS:
https://www.baua.de/DE/Angebote/Rechtstexte-und-Technische-Regeln/Regelwerk/TRBS/TRBS.html
VDI Richtlinie – Raumluftechnik – VDI 6022:
https://www.vdi.de/fileadmin/pages/vdi_de/redakteure/richtlinien/inhaltsverzeichnisse/2751070.pd
