pour plus de sécurité et de réussite économique

En tant qu’entrepreneur, il est aujourd’hui plus que jamais nécessaire de commercialiser les atouts existants de l’entreprise et d’exploiter au mieux les nouvelles opportunités. L’accent est clairement mis sur l’activité principale et le potentiel d’optimisation est souvent déjà épuisé. D’autres améliorations ne sont alors possibles, si tant est qu’elles le soient, qu’au prix d’efforts supplémentaires disproportionnés.

La situation est toutefois très différente en ce qui concerne les questions immobilières. Des sujets tels que l’entretien, la gestion de l’énergie ou la gestion du parc automobile sont généralement traités avec négligence et considérés comme des corvées. Dans ces conditions, ils ne peuvent que très peu contribuer au succès économique de l’entreprise. Le résultat de cette vision est un manque de rentabilité et des risques de responsabilité énormes.

Mais de plus en plus d’entrepreneurs découvrent ce « trésor » caché et améliorent leur compétitivité grâce à des stratégies définies et à des structures, processus, compétences et systèmes optimisés dans la gestion immobilière. Ils améliorent ainsi d’une part leur rentabilité globale et obtiennent d’autre part des éclaircissements sur les risques de responsabilité existants de la direction de l’entreprise.

Les peines encourues en cas d’infraction administrative sont plutôt faibles, mais les conséquences civiles et pénales en cas de sinistre sont incomparablement plus douloureuses.

En particulier pour les dommages corporels, les sanctions peuvent être très élevées et, dans le pire des cas, menacer l’existence même de l’entreprise.

C’est pourquoi le respect des conditions et obligations légales est l’une des bases élémentaires d’une exploitation sûre et conforme à la loi (conformément aux règlements de construction, à la loi sur le travail, à la loi sur l’aménagement du territoire, etc.) Au cours de la procédure de permis de construire, les exigences et l’impact de l’entreprise sur l’environnement et les voisins, notamment en ce qui concerne le bruit, la poussière, les odeurs ou les vibrations, sont évalués par l’autorité de construction sur la base des lois et règlements en vigueur et les exigences correspondantes sont définies par la décision de construction. Les modifications ultérieures de l’utilisation, du bâtiment ou des installations peuvent être soumises à une déclaration ou à une autorisation, en particulier si elles modifient l’utilisation ou l’impact sur des tiers.

Une étude d’impact sur l’environnement (EIE) doit être réalisée dans le cadre de la procédure d’autorisation, en particulier lorsque des substances dangereuses pour l’environnement sont produites, utilisées ou stockées dans une entreprise ou lorsqu’elles sont générées par un incendie. Elle permet de vérifier si le projet de construction est conforme à la législation sur la protection de l’environnement (conformément à la loi sur la protection de l’environnement – LPE ou à l’ordonnance sur l’étude d’impact sur l’environnement – OEIE). Il peut en résulter des obligations supplémentaires en fonction de l’impact environnemental. Pour les installations dangereuses, l’exploitant est tenu d’établir et de tenir à jour un concept de prévention des accidents, un rapport de sécurité et un plan d’urgence, et de les mettre à la disposition des autorités et du public. Ces risques sont ensuite pris en compte par des mesures administratives de niveau supérieur (par exemple, l’aménagement du territoire et l’affectation des sols).

La gestion des déchets (conformément à la loi sur la protection de l’environnement – LPE, à l’ordonnance sur la gestion des déchets – OGD, etc.) est également un sujet important pour les entreprises industrielles et commerciales, en particulier lorsque des substances dangereuses sont produites en tant que déchets. Dans ce cas, il est crucial que la nature, la quantité, l’origine et la destination des déchets puissent être retracées avec précision. Pour satisfaire à l’obligation de classification des déchets conformément à l’art. LVA et de définir les codes de déchets corrects (pour les matières dangereuses, également la classification des matières dangereuses), la création d’un concept de déchets (CD) est utile. L’avantage du CA est d’une part la clarté obtenue sur le flux de matériaux dans l’entreprise, clarifie les obligations à respecter, clarifie le concept de tri et sert surtout à réduire les coûts par la réduction de la quantité de déchets et de leur dangerosité. En ce qui concerne l’élimination des déchets spéciaux, il convient de noter que celle-ci ne peut se faire qu’avec un document de suivi OMoD.

La responsabilité de l’exploitant est un autre sujet important dans l’immobilier. Les bases juridiques se trouvent dans le Code des obligations (CO) (art. 58), tout comme la responsabilité du propriétaire d’ouvrage. Celles-ci stipulent que le propriétaire/exploitant/gestionnaire d’un terrain/bâtiment est responsable de la prévention des dommages corporels et matériels et qu’il est tenu d’en assumer la responsabilité causale ou de verser des dommages et intérêts. Cependant, en raison de l’utilisation et du vieillissement, les signes d’usure peuvent devenir des dangers pour les personnes et l’environnement. En inspectant régulièrement ses biens, le responsable de l’exploitation obtient une idée précise de l’état de sécurité et donc de son risque de responsabilité.

La responsabilité de l’exploitant est un autre sujet important en matière d’immobilier. Le fondement juridique de cette responsabilité réside dans la responsabilité du propriétaire foncier du Code civil – CC (voir art. 679 et dans la « responsabilité du propriétaire d’ouvrage » (Code des obligations – CO – art. 58, OPA), selon laquelle le propriétaire/propriétaire/exploitant d’un terrain/bâtiment est responsable de la prévention des dommages corporels et matériels. Si une personne est victime d’un dommage causé par le terrain, le bâtiment ou l’installation, le responsable de l’objet (généralement le gérant, le propriétaire, le chef d’entreprise, etc.) est tenu de rendre des comptes sur le plan pénal et civil s’il ne peut pas prouver qu’il a fait tout ce qui était en son pouvoir pour éviter l’accident.

Par conséquent, l’état de la propriété/du bien immobilier en termes d’autorisation et de sécurité doit être inspecté régulièrement et périodiquement par des experts externes expérimentés (par ex. Facility Manager) afin de détecter les anomalies et les risques – la fréquence d’exécution dépend du degré de risque (probabilité d’occurrence & gravité des dommages – ces facteurs résultent principalement de la situation, de l’âge et de l’état du bâtiment, du type & du nombre de transformations, du nombre de personnes concernées par le risque et de l’intensité d’utilisation) et doit être

• pour la première fois peu après l’achèvement
• juste avant la fin de la garantie et ensuite tous les 2 ans
• à partir de l’âge de 10 ans, un examen annuel est recommandé

Pour obtenir un résultat aussi objectif et clair que possible, l’idéal est de se faire accompagner par un expert externe (par exemple un facility manager).

Quelles installations doivent faire l’objet d’une attention particulière dans les entreprises industrielles et commerciales ?
Les principaux thèmes abordés ici sont la protection contre l’incendie, l’alimentation électrique, l’infrastructure et la fuite/l’évacuation. Voici les installations les plus importantes

Protection incendie
Les installations de protection incendie suivantes doivent obligatoirement être soumises à un contrôle de réception ou à une inspection par un organisme d’inspection accrédité (conformément à la norme SN EN ISO/IEC 17020:2012) avant leur mise en service, puis de manière récurrente tous les 1 à 2 ans (en plus de l’inspection, du contrôle et de la maintenance) :

• Systèmes d’alarme incendie
• Contrôles en cas d’incendie
• Systèmes d’arrosage
• Systèmes d’extinction à gaz
• Systèmes d’extraction de fumée et de chaleur
• Aérations sous pression
• Colonnes montantes
• Systèmes radio d’objets
• Systèmes électroacoustiques d’urgence

Les défauts constatés doivent être corrigés immédiatement.

Les installations de détection d’incendie doivent être maintenues en état de fonctionnement à tout moment (conformément à la LTr, à l’OLT, à l’autorité de protection incendie, à la directive 20-15 de l’AEAI, à la directive SES BMA, aux réglementations cantonales spécifiques) et au moins une fois par an. tous les 6 mois pour les contrôles visuels et fonctionnels et 1 fois par an pour la maintenance. Dans le cadre de ce dernier, les batteries sont généralement remplacées tous les 4 ans et les détecteurs optiques d’incendie tous les 8 ans. De plus, l’installation doit être contrôlée par un organisme d’inspection accrédité pour les installations de détection d’incendie lors de sa mise en service, puis tous les 15 ans (tous les 8 ans en cas de danger particulier pour les personnes (voir l’ordonnance sur la protection contre l’incendie et les pompiers)). Après 15 ans, l’installation doit être évaluée par une entreprise spécialisée reconnue par l’AEAI.

Les installations d’extinction à eau ou à mousse (sprinklers) présentes dans de nombreux bâtiments doivent être contrôlées conformément à l’art. L’AEAI 19-15 et les réglementations cantonales spécifiques prévoient une inspection régulière (au moins une fois par semaine) par une personne formée (responsable des sprinklers). Il s’agit principalement de contrôler le fonctionnement du dispositif d’alarme, de l’alimentation en eau, des pompes à eau et à air comprimé, de la transmission d’alarme et des chauffages. L’installation doit être entretenue et vérifiée chaque année (par une entreprise spécialisée certifiée) et doit en outre être soumise à un contrôle périodique (par une entreprise spécialisée reconnue ou un organisme d’inspection accrédité) tous les 3 à 5 ans (en fonction du groupe de risque (selon le type, l’utilisation, la hauteur)). Tous les 20 ans, l’installation doit être soumise à une révision générale par une entreprise spécialisée reconnue par l’AEAI.

Les installations d’extinction à gaz (action par déplacement d’oxygène, extraction de chaleur ou effets chimiques), généralement installées dans les centres de données, les archives de données, les tableaux électriques, etc., nécessitent un suivi, un contrôle et une maintenance particulièrement intensifs (conformément à l’AEAI 18-03). Comme le déclenchement peut libérer un gaz dangereux pour l’homme (en fonction du gaz d’extinction utilisé) (p. ex. CO², argon, inerte, agent d’extinction chimique), l’installation nécessite des dispositifs de sécurité complets (p. ex. protection d’accès, dispositifs d’alarme optiques et acoustiques) et ne peut être exploitée que par un personnel spécialisé et formé. Les installations doivent être entretenues et contrôlées périodiquement. La périodicité dépend du type d’installation ainsi que du type de locaux, de zones et d’équipements à protéger.

Afin de réduire les obstacles à l’évacuation en cas d’incendie, des systèmes d’évacuation des fumées et de la chaleur (EFC) sont souvent installés et reliés aux systèmes d’alarme incendie. Le désenfumage peut être thermique (par exemple, des coupoles ouvrantes) ou par un ventilateur (ventilation forcée). Les installations doivent être inspectées et entretenues en permanence (conformément à l’AEAI 21-15). L’intervalle dépend du type d’installation ainsi que du type de locaux, de zones et d’équipements à protéger.

Les extincteurs doivent être librement accessibles à tout moment et doivent être entretenus tous les 3 ans par un expert certifié (conformément à l’AEAI 18-15, LGVS). Selon la zone d’extinction et l’installation, il convient de faire particulièrement attention à l’agent extincteur approprié (les extincteurs à poudre sont très salissants et favorisent la formation de rouille) – c’est pourquoi les extincteurs à mousse et à CO² (idéaux pour les zones électriques, attention dans les petites pièces – risque d’intoxication !)

Installation électrique
Les installations électriques sont au cœur de l’approvisionnement en énergie, elles sont essentielles au fonctionnement des installations de production, de la communication et des systèmes de sécurité et constituent donc une priorité absolue. C’est pourquoi l’inspection régulière des distributeurs (par exemple par thermographie), le contrôle périodique et documenté des installations (l’intervalle dépend des conditions générales et de la charge) par une entreprise spécialisée agréée est indispensable. Elle est utile (pour maintenir la fiabilité et la couverture d’assurance) et légalement obligatoire (selon l’ordonnance sur les installations à basse tension – OIBT) – l’intervalle dépend du type d’utilisation et du danger potentiel (1 à 20 ans possible).

En outre, les installations UPS (alimentation électrique sans interruption), les installations de remplacement du réseau (par exemple les générateurs diesel), les installations de compensation du courant réactif, les stations de transformation ou les installations photovoltaïques (avec d’autres obligations de contrôle et de maintenance de l’exploitant) peuvent également faire partie de l’installation électrique.

Fuite/évacuation
En ce qui concerne les voies d’évacuation, il faut veiller à ce qu’elles restent dégagées, à ce qu’elles soient correctement signalées (conformément à l’AEAI 17-03f) au moyen de pictogrammes (qui doivent être visibles même dans l’obscurité), à ce que l’inspection permanente et l’entretien annuel (conformément à la norme SN-EN 50172) de l’éclairage des voies d’évacuation/de sécurité soient effectués par une entreprise spécialisée ou à ce que le contrôle soit effectué par un organisme d’inspection accrédité (conformément à l’OLT).

Il est important que les issues de secours ne soient pas obstruées ni encombrées (déneigement en hiver) et que le chemin vers le lieu de rassemblement soit sans danger.

L’évacuation doit être organisée en interne, chaque employé doit être formé et des exercices doivent être effectués régulièrement (au moins 1 fois par an) avec les pompiers. Il est recommandé de faire appel à quelques observateurs (par exemple, des assistants d’évacuation, des spécialistes de la sécurité, des gardiens d’incendie, des personnes de confiance en matière de sécurité) afin d’identifier les points faibles et de pouvoir y remédier.

Infrastructure (logistique, approvisionnement et élimination)
Les ascenseurs sont souvent une aide indispensable pour le déroulement de la production et le déplacement dans le bâtiment et nécessitent un entretien et un contrôle réguliers par un spécialiste pour garantir leur fonctionnement. Ils doivent donc être contrôlés avant la mise en service, puis 1 fois par an par un contrôleur d’ascenseurs (conformément à l’ordonnance sur les ascenseurs – AufzV, aux règlements de construction spécifiques aux cantons, à l’ordonnance sur la prévention des accidents – VUV) ou conformément à l’ordonnance sur les ascenseurs – VUV. selon les instructions du fabricant au moins. tous les 6 mois (selon les normes SIA 106, 370.10, 370.201/EN 13015).

Les équipements de manutention (transpalettes électriques, chariots élévateurs) sont indispensables pour la logistique interne. Beaucoup de ces équipements doivent être contrôlés au moins une fois par an. 1 fois par an (en fonction du type, de la fréquence et de la durée d’utilisation). Les chariots élévateurs, en particulier, requièrent une attention particulière car, en cas de défaillance, le risque de blessure et de dysfonctionnement est particulièrement élevé. C’est pourquoi une qualification de base (permis de chariot élévateur selon l’art. 8 de l’OPA, CFST 6518) est nécessaire avant que l’employé puisse les utiliser.

D’autres équipements de travail (p. ex. portes et portails motorisés, plates-formes élévatrices, tables élévatrices, presses, poinçonneuses, rampes d’adaptation, élingues, excavateurs, chargeuses sur pneus, installations de circulation, échelles ou bandes transporteuses de plus de 5 m) doivent être contrôlés au moins une fois par an (conformément à l’OPA, à l’ORPC, au droit de la construction). tous les 12 mois (selon. CFST, en fonction du type, de la fréquence et de la durée d’utilisation.

Pour les installations de climatisation et de réfrigération (> 3kg de fluide frigorigène), un contrôle et une maintenance (selon l’ORRChim) sont obligatoires. 1x par an, la désinfection et le nettoyage des ventilo-convecteurs dans les climatiseurs (utilisés comme CTA) est plus que conseillé pour des raisons d’hygiène (selon VDI 6022).

Les processus de fabrication thermique impliquent souvent l’utilisation de chaudières à vapeur et d’installations à huile thermique. Dans ce cas, il convient d’observer/de respecter les prescriptions légales de l’ordonnance sur les équipements sous pression (DVG), de l’ordonnance sur l’utilisation des équipements sous pression (DGVV), de la directive CFST 6516 et des prescriptions d’inspection et de maintenance du fabricant. Pour l’exploitation de l’installation, il est nécessaire de disposer d’une personne mandatée ayant la formation et l’expérience requises. Celui-ci surveille le fonctionnement de l’installation, fait l’appoint en fluides, vérifie la qualité de l’eau, les dispositifs de sécurité, effectue des contrôles visuels et intervient avec compétence en cas de dysfonctionnement ou de situation dangereuse.

Si un restaurant d’entreprise est en service, il est souvent équipé d’un séparateur de graisse. Celui-ci doit être vidé régulièrement et de manière documentée (justificatifs d’élimination) et un entretien doit être effectué tous les six mois (conformément à la norme SN EN 1825-2). Une inspection générale doit être effectuée tous les 5 ans par un organisme de contrôle (conformément à la LEaux, à l’OEaux et à l’OPA).

Si des stations-service ou des ateliers sont exploités sur le site de l’entreprise, des séparateurs d’huile minérale sont généralement obligatoires. Ceux-ci doivent être inspectés en permanence par un professionnel et entretenus au moins 2 fois par an. être entretenus 1 fois par an. Les installations de ce type sont soumises à l’obligation de contrôle. OEaux et doivent être contrôlées selon la norme. SN EN 852-2, une inspection générale doit être effectuée tous les 5 ans.

Qui doit effectuer les contrôles ?

La plupart des inspections courantes peuvent être effectuées par des techniciens internes s’ils disposent des qualifications appropriées (par exemple, responsable de la sécurité incendie, responsable de la gestion des déchets, responsable de la chaudière, etc.), car la plupart des défauts/dommages sont facilement identifiables à l’œil/à l’oreille nu. Cependant, en cas de doute lors de l’évaluation de la criticité d’un défaut, il est toujours préférable de faire appel à un professionnel afin d’éviter toute erreur d’appréciation.

Tous les contrôles/entretiens légaux doivent être effectués par un professionnel spécialisé ou certifié qui dispose des connaissances détaillées et de l’équipement de contrôle appropriés.

Certaines installations (par exemple les systèmes de détection d’incendie, les sprinklers, les systèmes de commande en cas d’incendie, les ascenseurs, etc.) doivent en outre être contrôlées par un organisme d’inspection accrédité en Suisse (selon la norme SN EN ISO/IEC 17020:2012).

En particulier pour les questions de droit pénal ou d’assurance, les faits doivent toujours être suffisamment documentés avec des images ou par écrit (en cas de doute, par une entreprise spécialisée ou un expert) afin de garantir une preuve pertinente en cas de dommage ou de litige.

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Glossaire

Législation :

Loi sur la protection du travail – LTr – RS 822.11 :
https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1966/57_57_57/de

Ordonnance sur la protection de la santé – OLT 3 :
https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1993/2553_2553_2553/de

Ordonnance sur la prévention des accidents – OPA – RS 832.30 :
https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1983/1968_1968_1968/de

Ordonnance sur la protection de l’air – OPair :
https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1986/208_208_208/de

Ordonnance sur la réduction des risques liés aux produits chimiques – ORRChim :

https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/2005/478/de#lvl_d3294e432

Loi sur la protection des eaux – LEaux :
https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1992/1860_1860_1860/de

Ordonnance sur la protection des eaux – OEaux :
https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1998/2863_2863_2863/de

VDI 6022 – Directive relative aux exigences en matière d’hygiène pour les installations de ventilation :
https://www.vdi.de/fileadmin/pages/vdi_de/redakteure/richtlinien/inhaltsverzeichnisse/2751070.pdf

Directives AEAI – Association des établissements cantonaux d’assurance incendie :
https://www.bsvonline.ch/de/vorschriften/

Code des obligations :
https://www.fedlex.admin.ch/de/cc/internal-law/22

Règlement sur l’utilisation des équipements sous pression – DGVV :
https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/2007/393/de

Loi sur l’électricité – EleG :
https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/19/259_252_257/de

Ordonnance sur les installations à basse tension – OIBT :
https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/2002/22/de