pour plus de s\u00e9curit\u00e9 et de r\u00e9ussite \u00e9conomique<\/p>\n\n
En tant qu’entrepreneur, il est aujourd’hui plus que jamais n\u00e9cessaire de commercialiser les atouts existants de l’entreprise et d’exploiter au mieux les nouvelles opportunit\u00e9s.\nL’accent est clairement mis sur l’activit\u00e9 principale et le potentiel d’optimisation est souvent d\u00e9j\u00e0 \u00e9puis\u00e9.\nD’autres am\u00e9liorations ne sont alors possibles, si tant est qu’elles le soient, qu’au prix d’efforts suppl\u00e9mentaires disproportionn\u00e9s. <\/p>\n\n
La situation est toutefois tr\u00e8s diff\u00e9rente en ce qui concerne les questions immobili\u00e8res.\nDes sujets tels que l’entretien, la gestion de l’\u00e9nergie ou la gestion du parc automobile sont g\u00e9n\u00e9ralement trait\u00e9s avec n\u00e9gligence et consid\u00e9r\u00e9s comme des corv\u00e9es.\nDans ces conditions, ils ne peuvent que tr\u00e8s peu contribuer au succ\u00e8s \u00e9conomique de l’entreprise.\nLe r\u00e9sultat de cette vision est un manque de rentabilit\u00e9 et des risques de responsabilit\u00e9 \u00e9normes. <\/p>\n\n
Mais de plus en plus d’entrepreneurs d\u00e9couvrent ce \u00ab\u00a0tr\u00e9sor\u00a0\u00bb cach\u00e9 et am\u00e9liorent leur comp\u00e9titivit\u00e9 gr\u00e2ce \u00e0 des strat\u00e9gies d\u00e9finies et \u00e0 des structures, processus, comp\u00e9tences et syst\u00e8mes optimis\u00e9s dans la gestion immobili\u00e8re.\nIls am\u00e9liorent ainsi d’une part leur rentabilit\u00e9 globale et obtiennent d’autre part des \u00e9claircissements sur les risques de responsabilit\u00e9 existants de la direction de l’entreprise. <\/p>\n\n
Les peines encourues en cas d’infraction administrative sont plut\u00f4t faibles, mais les cons\u00e9quences civiles et p\u00e9nales en cas de sinistre sont incomparablement plus douloureuses.<\/p>\n\n
En particulier pour les dommages corporels, les sanctions peuvent \u00eatre tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9es et, dans le pire des cas, menacer l’existence m\u00eame de l’entreprise.<\/p>\n\n
C’est pourquoi le respect des conditions et obligations l\u00e9gales est l’une des bases \u00e9l\u00e9mentaires d’une exploitation s\u00fbre et conforme \u00e0 la loi (conform\u00e9ment aux r\u00e8glements de construction, \u00e0 la loi sur le travail, \u00e0 la loi sur l’am\u00e9nagement du territoire, etc.)\nAu cours de la proc\u00e9dure de permis de construire, les exigences et l’impact de l’entreprise sur l’environnement et les voisins, notamment en ce qui concerne le bruit, la poussi\u00e8re, les odeurs ou les vibrations, sont \u00e9valu\u00e9s par l’autorit\u00e9 de construction sur la base des lois et r\u00e8glements en vigueur et les exigences correspondantes sont d\u00e9finies par la d\u00e9cision de construction.\nLes modifications ult\u00e9rieures de l’utilisation, du b\u00e2timent ou des installations peuvent \u00eatre soumises \u00e0 une d\u00e9claration ou \u00e0 une autorisation, en particulier si elles modifient l’utilisation ou l’impact sur des tiers. <\/p>\n\n
Une \u00e9tude d’impact sur l’environnement (EIE) doit \u00eatre r\u00e9alis\u00e9e dans le cadre de la proc\u00e9dure d’autorisation, en particulier lorsque des substances dangereuses pour l’environnement sont produites, utilis\u00e9es ou stock\u00e9es dans une entreprise ou lorsqu’elles sont g\u00e9n\u00e9r\u00e9es par un incendie.\nElle permet de v\u00e9rifier si le projet de construction est conforme \u00e0 la l\u00e9gislation sur la protection de l’environnement (conform\u00e9ment \u00e0 la loi sur la protection de l’environnement – LPE ou \u00e0 l’ordonnance sur l’\u00e9tude d’impact sur l’environnement – OEIE).\nIl peut en r\u00e9sulter des obligations suppl\u00e9mentaires en fonction de l’impact environnemental.\nPour les installations dangereuses, l’exploitant est tenu d’\u00e9tablir et de tenir \u00e0 jour un concept de pr\u00e9vention des accidents, un rapport de s\u00e9curit\u00e9 et un plan d’urgence, et de les mettre \u00e0 la disposition des autorit\u00e9s et du public.\nCes risques sont ensuite pris en compte par des mesures administratives de niveau sup\u00e9rieur (par exemple, l’am\u00e9nagement du territoire et l’affectation des sols). <\/p>\n\n
La gestion des d\u00e9chets (conform\u00e9ment \u00e0 la loi sur la protection de l’environnement – LPE, \u00e0 l’ordonnance sur la gestion des d\u00e9chets – OGD, etc.) est \u00e9galement un sujet important pour les entreprises industrielles et commerciales, en particulier lorsque des substances dangereuses sont produites en tant que d\u00e9chets.\nDans ce cas, il est crucial que la nature, la quantit\u00e9, l’origine et la destination des d\u00e9chets puissent \u00eatre retrac\u00e9es avec pr\u00e9cision.\nPour satisfaire \u00e0 l’obligation de classification des d\u00e9chets conform\u00e9ment \u00e0 l’art.\nLVA et de d\u00e9finir les codes de d\u00e9chets corrects (pour les mati\u00e8res dangereuses, \u00e9galement la classification des mati\u00e8res dangereuses), la cr\u00e9ation d’un concept de d\u00e9chets (CD) est utile.\nL’avantage du CA est d’une part la clart\u00e9 obtenue sur le flux de mat\u00e9riaux dans l’entreprise, clarifie les obligations \u00e0 respecter, clarifie le concept de tri et sert surtout \u00e0 r\u00e9duire les co\u00fbts par la r\u00e9duction de la quantit\u00e9 de d\u00e9chets et de leur dangerosit\u00e9.\nEn ce qui concerne l’\u00e9limination des d\u00e9chets sp\u00e9ciaux, il convient de noter que celle-ci ne peut se faire qu’avec un document de suivi OMoD. <\/p>\n\n
La responsabilit\u00e9 de l’exploitant est un autre sujet important dans l’immobilier.\nLes bases juridiques se trouvent dans le Code des obligations (CO) (art. 58), tout comme la responsabilit\u00e9 du propri\u00e9taire d’ouvrage.\nCelles-ci stipulent que le propri\u00e9taire\/exploitant\/gestionnaire d’un terrain\/b\u00e2timent est responsable de la pr\u00e9vention des dommages corporels et mat\u00e9riels et qu’il est tenu d’en assumer la responsabilit\u00e9 causale ou de verser des dommages et int\u00e9r\u00eats.\nCependant, en raison de l’utilisation et du vieillissement, les signes d’usure peuvent devenir des dangers pour les personnes et l’environnement.\nEn inspectant r\u00e9guli\u00e8rement ses biens, le responsable de l’exploitation obtient une id\u00e9e pr\u00e9cise de l’\u00e9tat de s\u00e9curit\u00e9 et donc de son risque de responsabilit\u00e9. <\/p>\n\n
La responsabilit\u00e9 de l’exploitant est un autre sujet important en mati\u00e8re d’immobilier.\nLe fondement juridique de cette responsabilit\u00e9 r\u00e9side dans la responsabilit\u00e9 du propri\u00e9taire foncier du Code civil – CC (voir art. 679 et dans la \u00ab\u00a0responsabilit\u00e9 du propri\u00e9taire d’ouvrage\u00a0\u00bb (Code des obligations – CO – art. 58, OPA), selon laquelle le propri\u00e9taire\/propri\u00e9taire\/exploitant d’un terrain\/b\u00e2timent est responsable de la pr\u00e9vention des dommages corporels et mat\u00e9riels.\nSi une personne est victime d’un dommage caus\u00e9 par le terrain, le b\u00e2timent ou l’installation, le responsable de l’objet (g\u00e9n\u00e9ralement le g\u00e9rant, le propri\u00e9taire, le chef d’entreprise, etc.) est tenu de rendre des comptes sur le plan p\u00e9nal et civil s’il ne peut pas prouver qu’il a fait tout ce qui \u00e9tait en son pouvoir pour \u00e9viter l’accident. <\/p>\n\n
Par cons\u00e9quent, l’\u00e9tat de la propri\u00e9t\u00e9\/du bien immobilier en termes d’autorisation et de s\u00e9curit\u00e9 doit \u00eatre inspect\u00e9 r\u00e9guli\u00e8rement et p\u00e9riodiquement par des experts externes exp\u00e9riment\u00e9s (par ex. Facility Manager) afin de d\u00e9tecter les anomalies et les risques – la fr\u00e9quence d’ex\u00e9cution d\u00e9pend du degr\u00e9 de risque (probabilit\u00e9 d’occurrence & gravit\u00e9 des dommages – ces facteurs r\u00e9sultent principalement de la situation, de l’\u00e2ge et de l’\u00e9tat du b\u00e2timent, du type & du nombre de transformations, du nombre de personnes concern\u00e9es par le risque et de l’intensit\u00e9 d’utilisation) et doit \u00eatre<\/p>\n\n
Pour obtenir un r\u00e9sultat aussi objectif et clair que possible, l’id\u00e9al est de se faire accompagner par un expert externe (par exemple un facility manager).<\/p>\n\n
Quelles installations doivent faire l’objet d’une attention particuli\u00e8re dans les entreprises industrielles et commerciales ?<\/strong> Protection incendie<\/strong> Les d\u00e9fauts constat\u00e9s doivent \u00eatre corrig\u00e9s imm\u00e9diatement.<\/p>\n\n Les installations de d\u00e9tection d’incendie <\/strong>doivent \u00eatre maintenues en \u00e9tat de fonctionnement \u00e0 tout moment (conform\u00e9ment \u00e0 la LTr, \u00e0 l’OLT, \u00e0 l’autorit\u00e9 de protection incendie, \u00e0 la directive 20-15 de l’AEAI, \u00e0 la directive SES BMA, aux r\u00e9glementations cantonales sp\u00e9cifiques) et au moins une fois par an.\ntous les 6 mois pour les contr\u00f4les visuels et fonctionnels et 1 fois par an pour la maintenance.\nDans le cadre de ce dernier, les batteries sont g\u00e9n\u00e9ralement remplac\u00e9es tous les 4 ans et les d\u00e9tecteurs optiques d’incendie tous les 8 ans.\nDe plus, l’installation doit \u00eatre contr\u00f4l\u00e9e par un organisme d’inspection accr\u00e9dit\u00e9 pour les installations de d\u00e9tection d’incendie lors de sa mise en service, puis tous les 15 ans (tous les 8 ans en cas de danger particulier pour les personnes (voir l’ordonnance sur la protection contre l’incendie et les pompiers)).\nApr\u00e8s 15 ans, l’installation doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9e par une entreprise sp\u00e9cialis\u00e9e reconnue par l’AEAI. <\/p>\n\n Les installations d’extinction \u00e0 eau ou \u00e0 mousse <\/strong>(sprinklers) pr\u00e9sentes dans de nombreux b\u00e2timents doivent \u00eatre contr\u00f4l\u00e9es conform\u00e9ment \u00e0 l’art.\nL’AEAI 19-15 et les r\u00e9glementations cantonales sp\u00e9cifiques pr\u00e9voient une inspection r\u00e9guli\u00e8re (au moins une fois par semaine) par une personne form\u00e9e (responsable des sprinklers).\nIl s’agit principalement de contr\u00f4ler le fonctionnement du dispositif d’alarme, de l’alimentation en eau, des pompes \u00e0 eau et \u00e0 air comprim\u00e9, de la transmission d’alarme et des chauffages.\nL’installation doit \u00eatre entretenue et v\u00e9rifi\u00e9e chaque ann\u00e9e (par une entreprise sp\u00e9cialis\u00e9e certifi\u00e9e) et doit en outre \u00eatre soumise \u00e0 un contr\u00f4le p\u00e9riodique (par une entreprise sp\u00e9cialis\u00e9e reconnue ou un organisme d’inspection accr\u00e9dit\u00e9) tous les 3 \u00e0 5 ans (en fonction du groupe de risque (selon le type, l’utilisation, la hauteur)).\nTous les 20 ans, l’installation doit \u00eatre soumise \u00e0 une r\u00e9vision g\u00e9n\u00e9rale par une entreprise sp\u00e9cialis\u00e9e reconnue par l’AEAI. <\/p>\n\n Les installations d’extinction \u00e0 gaz <\/strong>(action par d\u00e9placement d’oxyg\u00e8ne, extraction de chaleur ou effets chimiques), g\u00e9n\u00e9ralement install\u00e9es dans les centres de donn\u00e9es, les archives de donn\u00e9es, les tableaux \u00e9lectriques, etc., n\u00e9cessitent un suivi, un contr\u00f4le et une maintenance particuli\u00e8rement intensifs (conform\u00e9ment \u00e0 l’AEAI 18-03).\nComme le d\u00e9clenchement peut lib\u00e9rer un gaz dangereux pour l’homme (en fonction du gaz d’extinction utilis\u00e9) (p. ex. CO\u00b2, argon, inerte, agent d’extinction chimique), l’installation n\u00e9cessite des dispositifs de s\u00e9curit\u00e9 complets (p. ex. protection d’acc\u00e8s, dispositifs d’alarme optiques et acoustiques) et ne peut \u00eatre exploit\u00e9e que par un personnel sp\u00e9cialis\u00e9 et form\u00e9.\nLes installations doivent \u00eatre entretenues et contr\u00f4l\u00e9es p\u00e9riodiquement.\nLa p\u00e9riodicit\u00e9 d\u00e9pend du type d’installation ainsi que du type de locaux, de zones et d’\u00e9quipements \u00e0 prot\u00e9ger. <\/p>\n\n Afin de r\u00e9duire les obstacles \u00e0 l’\u00e9vacuation en cas d’incendie, des syst\u00e8mes d’\u00e9vacuation des fum\u00e9es et de la chaleur (EFC)<\/strong> sont souvent install\u00e9s et reli\u00e9s aux syst\u00e8mes d’alarme incendie.\nLe d\u00e9senfumage peut \u00eatre thermique (par exemple, des coupoles ouvrantes) ou par un ventilateur (ventilation forc\u00e9e).\nLes installations doivent \u00eatre inspect\u00e9es et entretenues en permanence (conform\u00e9ment \u00e0 l’AEAI 21-15).\nL’intervalle d\u00e9pend du type d’installation ainsi que du type de locaux, de zones et d’\u00e9quipements \u00e0 prot\u00e9ger. <\/p>\n\n Les extincteurs <\/strong>doivent \u00eatre librement accessibles \u00e0 tout moment et doivent \u00eatre entretenus tous les 3 ans par un expert certifi\u00e9 (conform\u00e9ment \u00e0 l’AEAI 18-15, LGVS). Selon la zone d’extinction et l’installation, il convient de faire particuli\u00e8rement attention \u00e0 l’agent extincteur appropri\u00e9 (les extincteurs \u00e0 poudre sont tr\u00e8s salissants et favorisent la formation de rouille) – c’est pourquoi les extincteurs \u00e0 mousse et \u00e0 CO\u00b2 (id\u00e9aux pour les zones \u00e9lectriques, attention dans les petites pi\u00e8ces – risque d’intoxication !)<\/p>\n\n Installation \u00e9lectrique<\/strong> En outre, les installations UPS<\/strong> (alimentation \u00e9lectrique sans interruption), les installations de remplacement du r\u00e9seau<\/strong> (par exemple les g\u00e9n\u00e9rateurs diesel), les installations de compensation du courant r\u00e9actif<\/strong>, les stations de transformation<\/strong> ou les installations photovolta\u00efques<\/strong> (avec d’autres obligations de contr\u00f4le et de maintenance de l’exploitant) peuvent \u00e9galement faire partie de l’installation \u00e9lectrique.<\/p>\n\n Fuite\/\u00e9vacuation<\/strong> Il est important que les issues de secours ne soient pas obstru\u00e9es ni encombr\u00e9es (d\u00e9neigement en hiver) et que le chemin vers le lieu de rassemblement soit sans danger.<\/p>\n\n L’\u00e9vacuation<\/strong> doit \u00eatre organis\u00e9e en interne, chaque employ\u00e9 doit \u00eatre form\u00e9 et des exercices doivent \u00eatre effectu\u00e9s r\u00e9guli\u00e8rement (au moins 1 fois par an) avec les pompiers.\nIl est recommand\u00e9 de faire appel \u00e0 quelques observateurs (par exemple, des assistants d’\u00e9vacuation, des sp\u00e9cialistes de la s\u00e9curit\u00e9, des gardiens d’incendie, des personnes de confiance en mati\u00e8re de s\u00e9curit\u00e9) afin d’identifier les points faibles et de pouvoir y rem\u00e9dier. <\/p>\n\n Infrastructure (logistique, approvisionnement et \u00e9limination)<\/strong> Les \u00e9quipements de manutention <\/strong>(transpalettes \u00e9lectriques, chariots \u00e9l\u00e9vateurs) sont indispensables pour la logistique interne.\nBeaucoup de ces \u00e9quipements doivent \u00eatre contr\u00f4l\u00e9s au moins une fois par an.\n1 fois par an (en fonction du type, de la fr\u00e9quence et de la dur\u00e9e d’utilisation).\n Les chariots \u00e9l\u00e9vateurs<\/strong>, en particulier, requi\u00e8rent une attention particuli\u00e8re car, en cas de d\u00e9faillance, le risque de blessure et de dysfonctionnement est particuli\u00e8rement \u00e9lev\u00e9.\nC’est pourquoi une qualification de base (permis de chariot \u00e9l\u00e9vateur selon l’art. 8 de l’OPA, CFST 6518) est n\u00e9cessaire avant que l’employ\u00e9 puisse les utiliser. <\/p>\n\n D’autres \u00e9quipements de travail<\/strong> (p. ex. portes et portails motoris\u00e9s, plates-formes \u00e9l\u00e9vatrices, tables \u00e9l\u00e9vatrices, presses, poin\u00e7onneuses, rampes d’adaptation, \u00e9lingues, excavateurs, chargeuses sur pneus, installations de circulation, \u00e9chelles ou bandes transporteuses de plus de 5 m) doivent \u00eatre contr\u00f4l\u00e9s au moins une fois par an (conform\u00e9ment \u00e0 l’OPA, \u00e0 l’ORPC, au droit de la construction).\ntous les 12 mois (selon.\nCFST, en fonction du type, de la fr\u00e9quence et de la dur\u00e9e d’utilisation. <\/p>\n\n Pour les installations de climatisation et de r\u00e9frig\u00e9ration<\/strong> (> 3kg de fluide frigorig\u00e8ne), un contr\u00f4le et une maintenance (selon l’ORRChim) sont obligatoires.\n1x par an, la d\u00e9sinfection et le nettoyage des ventilo-convecteurs dans les climatiseurs (utilis\u00e9s comme CTA) est plus que conseill\u00e9 pour des raisons d’hygi\u00e8ne (selon VDI 6022). <\/p>\n\n Les processus de fabrication thermique impliquent souvent l’utilisation de chaudi\u00e8res \u00e0 vapeur et d’installations \u00e0 huile thermique<\/strong>.\nDans ce cas, il convient d’observer\/de respecter les prescriptions l\u00e9gales de l’ordonnance sur les \u00e9quipements sous pression (DVG), de l’ordonnance sur l’utilisation des \u00e9quipements sous pression (DGVV), de la directive CFST 6516 et des prescriptions d’inspection et de maintenance du fabricant.\nPour l’exploitation de l’installation, il est n\u00e9cessaire de disposer d’une personne mandat\u00e9e ayant la formation et l’exp\u00e9rience requises.\nCelui-ci surveille le fonctionnement de l’installation, fait l’appoint en fluides, v\u00e9rifie la qualit\u00e9 de l’eau, les dispositifs de s\u00e9curit\u00e9, effectue des contr\u00f4les visuels et intervient avec comp\u00e9tence en cas de dysfonctionnement ou de situation dangereuse. <\/p>\n\n Si un restaurant d’entreprise est en service, il est souvent \u00e9quip\u00e9 d’un s\u00e9parateur de graisse<\/strong>.\nCelui-ci doit \u00eatre vid\u00e9 r\u00e9guli\u00e8rement et de mani\u00e8re document\u00e9e (justificatifs d’\u00e9limination) et un entretien doit \u00eatre effectu\u00e9 tous les six mois (conform\u00e9ment \u00e0 la norme SN EN 1825-2).\nUne inspection g\u00e9n\u00e9rale doit \u00eatre effectu\u00e9e tous les 5 ans par un organisme de contr\u00f4le (conform\u00e9ment \u00e0 la LEaux, \u00e0 l’OEaux et \u00e0 l’OPA). <\/p>\n\n Si des stations-service ou des ateliers sont exploit\u00e9s sur le site de l’entreprise, des s\u00e9parateurs d’huile min\u00e9rale<\/strong> sont g\u00e9n\u00e9ralement obligatoires.\nCeux-ci doivent \u00eatre inspect\u00e9s en permanence par un professionnel et entretenus au moins 2 fois par an.\n\u00eatre entretenus 1 fois par an.\nLes installations de ce type sont soumises \u00e0 l’obligation de contr\u00f4le.\nOEaux et doivent \u00eatre contr\u00f4l\u00e9es selon la norme.\nSN EN 852-2, une inspection g\u00e9n\u00e9rale doit \u00eatre effectu\u00e9e tous les 5 ans. <\/p>\n\n Qui doit effectuer les contr\u00f4les ?<\/strong><\/p>\n\n La plupart des inspections courantes peuvent \u00eatre effectu\u00e9es par des techniciens internes<\/strong> s’ils disposent des qualifications appropri\u00e9es (par exemple, responsable de la s\u00e9curit\u00e9 incendie, responsable de la gestion des d\u00e9chets, responsable de la chaudi\u00e8re, etc.), car la plupart des d\u00e9fauts\/dommages sont facilement identifiables \u00e0 l’\u0153il\/\u00e0 l’oreille nu.\nCependant, en cas de doute lors de l’\u00e9valuation de la criticit\u00e9 d’un d\u00e9faut, il est toujours pr\u00e9f\u00e9rable de faire appel \u00e0 un professionnel afin d’\u00e9viter toute erreur d’appr\u00e9ciation. <\/p>\n\n Tous les contr\u00f4les\/entretiens l\u00e9gaux doivent \u00eatre effectu\u00e9s par un professionnel<\/strong> sp\u00e9cialis\u00e9 ou certifi\u00e9 qui dispose des connaissances d\u00e9taill\u00e9es et de l’\u00e9quipement de contr\u00f4le appropri\u00e9s.<\/p>\n\n Certaines installations (par exemple les syst\u00e8mes de d\u00e9tection d’incendie, les sprinklers, les syst\u00e8mes de commande en cas d’incendie, les ascenseurs, etc.) doivent en outre \u00eatre contr\u00f4l\u00e9es par un organisme d’inspection accr\u00e9dit\u00e9<\/strong> en Suisse (selon la norme SN EN ISO\/IEC 17020:2012)<\/strong>.<\/p>\n\n En particulier pour les questions de droit p\u00e9nal ou d’assurance, les faits doivent toujours \u00eatre suffisamment document\u00e9s avec des images ou par \u00e9crit (en cas de doute, par une entreprise sp\u00e9cialis\u00e9e ou un expert) afin de garantir une preuve pertinente en cas de dommage ou de litige.<\/p>\n\n Pour assumer cette responsabilit\u00e9, au moins en ce qui concerne l’entretien\/le contr\u00f4le, et ne plus manquer de rendez-vous \u00e0 l’avenir, le mieux est de t\u00e9l\u00e9charger d\u00e8s maintenant notre application MyBuilding24<\/a>(pour Android<\/a>, pour Apple<\/a>).\n