por m\u00e1s seguridad y \u00e9xito econ\u00f3mico<\/p>\n\n
Hoy m\u00e1s que nunca, los empresarios deben comercializar los puntos fuertes existentes de su empresa y maximizar las nuevas oportunidades para alcanzar el \u00e9xito.\nLa atenci\u00f3n se centra claramente en el negocio principal y el potencial de optimizaci\u00f3n a menudo ya se ha agotado aqu\u00ed.\nEntonces, las mejoras adicionales s\u00f3lo pueden conseguirse, si acaso, con un gasto adicional desproporcionadamente elevado. <\/p>\n\n
Sin embargo, la situaci\u00f3n es completamente distinta cuando se trata de cuestiones inmobiliarias.\nCuestiones como el mantenimiento, la gesti\u00f3n de la energ\u00eda o la gesti\u00f3n de la flota de veh\u00edculos suelen descuidarse y considerarse un mal molesto.\nEn estas condiciones, pueden contribuir muy poco al \u00e9xito econ\u00f3mico de la empresa.\nEl resultado de esta visi\u00f3n es una enorme ineficacia y riesgos de responsabilidad. <\/p>\n\n
Sin embargo, cada vez son m\u00e1s los empresarios que descubren este \u00abtesoro\u00bb oculto y mejoran su competitividad mediante estrategias definidas y estructuras, procesos, competencias y sistemas optimizados en la gesti\u00f3n de la propiedad.\nPor un lado, mejoran su eficiencia econ\u00f3mica global y, por otro, ganan claridad sobre los riesgos de responsabilidad existentes en la gesti\u00f3n de la empresa. <\/p>\n\n
Las sanciones por infracciones administrativas son bastante bajas, pero las consecuencias civiles y penales en caso de reclamaci\u00f3n son mucho m\u00e1s dolorosas.<\/p>\n\n
Las sanciones pueden ser muy elevadas, sobre todo en caso de da\u00f1os personales, y en el peor de los casos pueden incluso poner en peligro tu medio de vida.<\/p>\n\n
El cumplimiento de las condiciones y requisitos legales es, por tanto, una de las bases elementales para un funcionamiento seguro y conforme a la ley (de acuerdo con las normas de construcci\u00f3n, la legislaci\u00f3n laboral, la ley de ordenaci\u00f3n del territorio, etc.).\nDurante el procedimiento de obtenci\u00f3n de la licencia de obras, la autoridad constructora eval\u00faa los requisitos y efectos de la empresa sobre el medio ambiente y los vecinos en relaci\u00f3n con el ruido, el polvo, los olores o las vibraciones, entre otras cosas, bas\u00e1ndose en las leyes y ordenanzas aplicables, y se definen los requisitos correspondientes en la decisi\u00f3n de construcci\u00f3n.\nLos cambios posteriores en el uso, el edificio o las instalaciones pueden estar sujetos a notificaci\u00f3n o autorizaci\u00f3n, especialmente si ello modifica el uso o el impacto sobre terceros. <\/p>\n\n
Tambi\u00e9n debe realizarse una evaluaci\u00f3n del impacto ambiental (EIA) como parte del proceso de autorizaci\u00f3n, sobre todo si en una empresa se producen, utilizan o almacenan sustancias peligrosas para el medio ambiente o si se produce un incendio.\nEn ella se examina si el proyecto de construcci\u00f3n cumple la normativa de protecci\u00f3n del medio ambiente (de acuerdo con la Ley de Protecci\u00f3n del Medio Ambiente (USG) y la Ordenanza de Evaluaci\u00f3n del Impacto Ambiental (UVPV)).\nComo resultado, pueden imponerse otras condiciones en funci\u00f3n del impacto ambiental.\nEn el caso de las instalaciones peligrosas, el operador est\u00e1 obligado a elaborar un concepto de prevenci\u00f3n de accidentes, un informe de seguridad y un plan de emergencia, a mantenerlos actualizados y a ponerlos a disposici\u00f3n de las autoridades y del p\u00fablico.\nA continuaci\u00f3n, estos riesgos se tienen en cuenta en las medidas oficiales de nivel superior (por ejemplo, la ordenaci\u00f3n del territorio y la zonificaci\u00f3n). <\/p>\n\n
La gesti\u00f3n de residuos (de acuerdo con la Ley de Protecci\u00f3n del Medio Ambiente (USG), la Ordenanza de Residuos (VVEA), etc.) tambi\u00e9n es una cuesti\u00f3n importante para las empresas industriales y comerciales, sobre todo cuando se producen sustancias peligrosas como residuos.\nEn este caso es crucial que se pueda rastrear con precisi\u00f3n el tipo, la cantidad, el origen y el paradero de los residuos.\nPara cumplir la obligaci\u00f3n de clasificar los residuos de acuerdo con la LVA.\nLVA y definir los c\u00f3digos de residuos correctos (para las mercanc\u00edas peligrosas, tambi\u00e9n la clasificaci\u00f3n de mercanc\u00edas peligrosas), es \u00fatil crear un concepto de residuos (AK).\nLa ventaja del plan de gesti\u00f3n de residuos es, por un lado, la claridad que se obtiene sobre el flujo de materiales en la empresa, aclara las obligaciones que hay que cumplir, clarifica el concepto de separaci\u00f3n y, sobre todo, sirve para reducir costes al disminuir la cantidad de residuos y la peligrosidad de los mismos.\nAl eliminar residuos peligrosos, tambi\u00e9n hay que tener en cuenta que s\u00f3lo se puede hacer con una carta de porte VeVA. <\/p>\n\n
Otra cuesti\u00f3n importante con los bienes inmuebles es la responsabilidad del operador.\nLa base jur\u00eddica de esta responsabilidad y la del propietario de la planta se encuentra en el C\u00f3digo Suizo de Obligaciones (art. 58).\nEn \u00e9l se establece que el propietario\/operador\/administrador de un inmueble\/edificio es responsable de evitar da\u00f1os personales y materiales y es responsable causal o civil de los da\u00f1os.\nSin embargo, los signos de desgaste pueden convertirse en un peligro para las personas y el medio ambiente por el uso y el envejecimiento.\nInspeccionando regularmente sus propiedades, el gestor obtiene una impresi\u00f3n precisa del estado de seguridad y, por tanto, de su riesgo de responsabilidad. <\/p>\n\n
Otra cuesti\u00f3n importante en relaci\u00f3n con los bienes inmuebles es la responsabilidad del propietario.\nLa base jur\u00eddica para ello se encuentra en la responsabilidad del propietario del suelo del C\u00f3digo Civil (ver Art. 679 y en la \u00abresponsabilidad del propietario de la planta\u00bb (C\u00f3digo de Obligaciones – OR – Art. 58, VUV), seg\u00fan la cual el propietario\/operador de una propiedad\/edificio es responsable de evitar da\u00f1os personales y materiales.\nSi una persona resulta lesionada por la propiedad, edificio o planta, la persona responsable de la propiedad (normalmente el director gerente, propietario, director de operaciones, etc.) es considerada responsable en virtud del derecho penal y civil si no puede demostrar que hizo todo lo que estaba en su mano para evitar el accidente. <\/p>\n\n
Por esta raz\u00f3n, la autorizaci\u00f3n y el estado de seguridad de la propiedad\/inmueble deben ser inspeccionados peri\u00f3dica y recurrentemente por expertos externos con experiencia (por ejemplo, gestores de instalaciones) para detectar desviaciones y riesgos – el intervalo en el que esto se lleva a cabo depende del grado de riesgo (probabilidad de ocurrencia y gravedad de los da\u00f1os – estos factores est\u00e1n determinados principalmente por la ubicaci\u00f3n, la edad y el estado del edificio, el tipo y n\u00famero de transformaciones, el n\u00famero de personas afectadas por el riesgo y la intensidad de uso) y debe ser<\/p>\n\n
Para obtener un resultado lo m\u00e1s objetivo y claro posible, lo ideal es que te acompa\u00f1e un experto externo (por ejemplo, un gestor de instalaciones).<\/p>\n\n
Los defectos detectados deben subsanarse inmediatamente.<\/p>\n\n Los sistemas de alarma contra incendios <\/strong>deben mantenerse en todo momento en disposici\u00f3n operativa (de acuerdo con la ArG, la ArGV, las autoridades de protecci\u00f3n contra incendios, la Directiva 20-15 de la VKF, la Directiva BMA del SES, las normativas espec\u00edficas de cada cant\u00f3n) y, como m\u00ednimo\ninspecciones visuales y funcionales cada 6 meses y mantenimiento una vez al a\u00f1o.\nComo parte de este \u00faltimo, las bater\u00edas suelen sustituirse cada 4 a\u00f1os y los detectores \u00f3pticos de incendios cada 8 a\u00f1os.\nAdem\u00e1s, el sistema debe ser inspeccionado por un centro de inspecci\u00f3n acreditado para sistemas de alarma contra incendios en el momento de su puesta en servicio y, posteriormente, cada 15 a\u00f1os (cada 8 a\u00f1os si existe un riesgo especial para las personas (v\u00e9ase la Ordenanza de Protecci\u00f3n contra Incendios y Servicio de Extinci\u00f3n de Incendios)).\nDespu\u00e9s de 15 a\u00f1os, el sistema debe ser evaluado por una empresa especializada reconocida por la VKF. <\/p>\n\n Los sistemas de extinci\u00f3n por agua o espuma <\/strong>(sistemas de rociadores) de muchos edificios deben ser inspeccionados regularmente (al menos una vez a la semana) por una persona capacitada (encargado de los rociadores) de acuerdo con la VKF 19-15 y la normativa espec\u00edfica de cada cant\u00f3n.\nVKF 19-15 y las normativas espec\u00edficas de los cantones, los sistemas de extinci\u00f3n por agua o espuma (sistemas de rociadores) de muchos edificios deben ser inspeccionados regularmente (al menos una vez a la semana) por una persona formada (encargado de los rociadores).\nEsto implica principalmente comprobar el funcionamiento del sistema de alarma, el suministro de agua, las bombas de agua y aire comprimido, la transmisi\u00f3n de la alarma y los calentadores.\nEl sistema debe ser revisado e inspeccionado anualmente (por una empresa especializada certificada) y tambi\u00e9n debe someterse a una inspecci\u00f3n peri\u00f3dica (por una empresa especializada reconocida u organismo de inspecci\u00f3n acreditado) cada 3-5 a\u00f1os (en funci\u00f3n del grupo de riesgo (seg\u00fan tipo, uso, altura).\nCada 20 a\u00f1os, el sistema debe someterse a una revisi\u00f3n general por parte de una empresa especializada reconocida por la VKF. <\/p>\n\n Los sistemas de extinci\u00f3n por gas <\/strong> que suelen instalarse en centros de datos, archivos de datos, conmutadores, etc. (efecto por desplazamiento de ox\u00edgeno, extracci\u00f3n de calor o efectos qu\u00edmicos) requieren una supervisi\u00f3n, comprobaci\u00f3n y mantenimiento especialmente intensivos (de acuerdo con la norma VKF 18-03).\nComo la activaci\u00f3n puede liberar un gas (por ejemplo, CO\u00b2, arg\u00f3n, inergeno, agente extintor qu\u00edmico) que es peligroso para las personas (dependiendo del gas extintor utilizado), el sistema requiere un amplio equipamiento de seguridad (por ejemplo, protecci\u00f3n de acceso, dispositivos de alarma visuales y ac\u00fasticos) y s\u00f3lo puede ser manejado por personal especializado formado.\nLos sistemas deben revisarse e inspeccionarse peri\u00f3dicamente.\nEl intervalo depende del tipo de sistema y del tipo de salas, zonas e instalaciones que haya que proteger. <\/p>\n\n Los sistemas de extracci\u00f3n de humo y calor (SHEVS)<\/strong> suelen instalarse y conectarse a los sistemas de alarma de incendios para reducir el riesgo de que el humo obstruya la v\u00eda de evacuaci\u00f3n en caso de incendio.\nLa extracci\u00f3n de humos puede ser t\u00e9rmica (por ejemplo, c\u00fapulas de claraboya practicables) o mediante ventilador (ventilaci\u00f3n presurizada).\nLos sistemas deben inspeccionarse y mantenerse de forma continua (de acuerdo con la norma VKF 21-15).\nEl intervalo depende del tipo de sistema y del tipo de salas, zonas e instalaciones que haya que proteger. <\/p>\n\n Los extintores <\/strong>deben ser de libre acceso en todo momento y deben ser revisados cada 3 a\u00f1os por un experto certificado (de acuerdo con VKF 18-15, LGVS), prestando especial atenci\u00f3n al agente extintor adecuado en funci\u00f3n de la zona y el sistema de extinci\u00f3n (los extintores de polvo ensucian mucho y favorecen la formaci\u00f3n de \u00f3xido) – por tanto, extintores de espuma y CO\u00b2 (ideal para zonas el\u00e9ctricas, precauci\u00f3n en salas peque\u00f1as – riesgo de intoxicaci\u00f3n).<\/p>\n\n Sistema el\u00e9ctrico<\/strong> Adem\u00e1s, los sistemas SAI<\/strong> (sistemas de alimentaci\u00f3n ininterrumpida )<\/strong>, los sistemas de alimentaci\u00f3n de emergencia<\/strong> (por ejemplo, generadores di\u00e9sel), los sistemas de compensaci\u00f3n de corriente reactiva<\/strong>, los centros de transformaci\u00f3n<\/strong> o los sistemas fotovoltaicos<\/strong> (con otras obligaciones de prueba y mantenimiento para el operador) tambi\u00e9n pueden formar parte del sistema el\u00e9ctrico.<\/p>\n\n Es importante mantener las salidas de emergencia desbloqueadas y sin obst\u00e1culos (limpieza de nieve en invierno) y hacer que la ruta al punto de reuni\u00f3n sea segura.<\/p>\n\n La evacuaci\u00f3n<\/strong> debe organizarse internamente, hay que instruir a cada empleado y practicarla con regularidad (al menos una vez al a\u00f1o) junto con los bomberos.\nSe recomienda el despliegue de varios observadores (por ejemplo, asistentes de evacuaci\u00f3n, especialistas en seguridad, responsables de seguridad contra incendios, responsables de seguridad) para reconocer y eliminar los puntos d\u00e9biles. <\/p>\n\n Infraestructura (log\u00edstica, suministro y eliminaci\u00f3n)<\/strong> Las carretillas industriales <\/strong>(transpaletas el\u00e9ctricas, carretillas elevadoras) son esenciales para la log\u00edstica interna.\nMuchas de estas herramientas deben inspeccionarse al menos una vez al a\u00f1o.\nUna vez al a\u00f1o (seg\u00fan el tipo, la frecuencia y la duraci\u00f3n del uso).\n Las carretillas elevadoras<\/strong>, en particular, requieren una atenci\u00f3n intensiva, ya que el riesgo de lesiones y de interrupci\u00f3n del funcionamiento es especialmente alto en caso de defecto.\nPor esta raz\u00f3n, tambi\u00e9n aqu\u00ed se requiere una cualificaci\u00f3n b\u00e1sica (licencia para carretillas elevadoras de acuerdo con el art. 8 de la VUV, EKAS 6518) antes de que el empleado est\u00e9 autorizado a utilizarlas, al igual que una instrucci\u00f3n adecuada para muchos tipos de equipos de trabajo. <\/p>\n\n Otros equipos de trabajo<\/strong> (por ejemplo, puertas y portones accionados por motor, plataformas elevadoras, mesas elevadoras, prensas, punzones, rampas de montaje, equipos de elevaci\u00f3n, excavadoras, cargadoras de ruedas, equipos de acceso, escaleras o cintas transportadoras de m\u00e1s de 5 metros) deben inspeccionarse (de acuerdo con la VUV, PrSV, ley de construcci\u00f3n) al menos\ncada 12 meses (seg\u00fan\nEKAS, seg\u00fan el tipo, la frecuencia y la duraci\u00f3n del uso. <\/p>\n\n > Para los sistemas de aire acondicionado y refrigeraci\u00f3n<\/strong> ( 3kg de refrigerante), es obligatorio realizar pruebas y mantenimiento (de acuerdo con ChemRRV), al menos una vez al a\u00f1o La desinfecci\u00f3n y limpieza recurrentes de los ventiloconvectores de las unidades de aire acondicionado<\/strong> (utilizadas como sistemas de aire acondicionado) es m\u00e1s que aconsejable por razones de higiene (de acuerdo con VDI 6022).\nPor razones de higiene (de acuerdo con la norma VDI 6022), es m\u00e1s que aconsejable desinfectar y limpiar los ventiloconvectores de las unidades de aire acondicionado (utilizadas como sistemas de aire acondicionado) al menos una vez al a\u00f1o. <\/p>\n\n Las calderas de vapor y los sistemas de aceite t\u00e9rmico<\/strong> se utilizan con frecuencia en los procesos de producci\u00f3n t\u00e9rmica.\nDeben observarse\/cumplirse los requisitos legales de la Ordenanza de Equipos a Presi\u00f3n (DVG), la Ordenanza de Utilizaci\u00f3n de Equipos a Presi\u00f3n (DGVV), la Directiva EKAS 6516 y las especificaciones de inspecci\u00f3n y mantenimiento del fabricante.\nSe requiere una persona autorizada con la formaci\u00f3n y experiencia adecuadas para manejar el sistema.\nEsta persona supervisa el funcionamiento del sistema, rellena los materiales de funcionamiento, comprueba la calidad del agua y los equipos de seguridad, realiza inspecciones visuales e interviene de forma competente en caso de fallos o condiciones peligrosas. <\/p>\n\n Si funciona un restaurante de empresa, suele instalarse un separador de grasas<\/strong>.\nDebe vaciarse con regularidad y documentarse (prueba de eliminaci\u00f3n), y el mantenimiento debe realizarse cada seis meses (de acuerdo con la norma SN EN 1825-2).\nUn centro de inspecci\u00f3n debe realizar una inspecci\u00f3n general cada 5 a\u00f1os (seg\u00fan GSchG, GSchV, VVEA). <\/p>\n\n Si la empresa explota sus propias gasolineras o talleres en sus instalaciones, suelen prescribirse separadores de aceite mineral<\/strong>.\n\u00c9stos deben ser inspeccionados profesionalmente de forma continua y revisados al menos una vez al a\u00f1o.\nal menos una vez al a\u00f1o.\nLos sistemas de este tipo son acc.\nGSchV y deben inspeccionarse de acuerdo con\nSN EN 852-2, deben someterse a una inspecci\u00f3n general cada 5 a\u00f1os. <\/p>\n\n \u00bfQui\u00e9n debe realizar las comprobaciones?<\/strong><\/p>\n\n La<\/strong> mayor\u00eda de las inspecciones en curso pueden ser realizadas por t\u00e9cnicos de la empresa<\/strong> si tienen la cualificaci\u00f3n adecuada (por ejemplo, responsable de seguridad contra incendios, responsable de residuos, encargado de calderas, etc.), ya que la mayor\u00eda de los defectos\/da\u00f1os son f\u00e1cilmente reconocibles a simple vista\/o\u00eddo.\nSin embargo, al evaluar la criticidad de un defecto, siempre debe consultarse a un especialista en caso de duda, para evitar juicios err\u00f3neos. <\/p>\n\n Todas las inspecciones\/mantenimientos reglamentarios deben\/deben ser realizados por un experto<\/strong> especializado o certificado que tenga los conocimientos detallados pertinentes y el equipo de pruebas adecuado.<\/p>\n\n Algunos sistemas (por ejemplo, sistemas de alarma contra incendios, rociadores, sistemas de control de incendios, ascensores, etc.) tambi\u00e9n deben ser probados por un organismo de inspecci\u00f3n acreditado<\/strong> en Suiza (de acuerdo con la norma SN EN ISO\/IEC 17020:2012).<\/strong> <\/p>\n\n Especialmente en el caso de posibles cuestiones penales o de derecho de seguros, los hechos deben documentarse siempre suficientemente con fotograf\u00edas o por escrito (en caso de duda, por una empresa especializada o un perito) para garantizar una prueba significativa en caso de reclamaci\u00f3n o litigio.<\/p>\n\n\n