por m\u00e1s seguridad y \u00e9xito econ\u00f3mico<\/p>\n\n
Hoy m\u00e1s que nunca, los empresarios deben comercializar los puntos fuertes existentes de su empresa y maximizar las nuevas oportunidades para alcanzar el \u00e9xito.\nLa atenci\u00f3n se centra claramente en el negocio principal y el potencial de optimizaci\u00f3n<\/strong> a menudo ya se ha agotado aqu\u00ed.\nEntonces, las mejoras adicionales s\u00f3lo pueden conseguirse, si acaso, con un gasto adicional desproporcionadamente elevado. <\/p>\n\n Sin embargo, la situaci\u00f3n es completamente distinta cuando se trata de cuestiones inmobiliarias.\nCuestiones como el mantenimiento, la gesti\u00f3n de la energ\u00eda o la gesti\u00f3n de la flota de veh\u00edculos suelen descuidarse y considerarse un mal molesto.\nEn estas condiciones<\/strong>, pueden contribuir muy poco al \u00e9xito econ\u00f3mico de la empresa.\nEl resultado de esta visi\u00f3n es una enorme ineficacia y riesgos de responsabilidad. <\/p>\n\n Sin embargo, cada vez son m\u00e1s los empresarios que descubren este \u00abtesoro\u00bb oculto y mejoran su competitividad<\/strong> mediante estrategias definidas y estructuras, procesos, competencias y sistemas<\/strong> optimizados en la gesti\u00f3n inmobiliaria.\nPor un lado, esto mejora su eficiencia econ\u00f3mica global y, por otro, aporta claridad sobre los riesgos de responsabilidad<\/strong> existentes en la gesti\u00f3n de la empresa. <\/p>\n\n Las sanciones por infracciones administrativas son bastante bajas, pero las consecuencias<\/strong> civiles y<\/strong> penales<\/strong> en caso de reclamaci\u00f3n son mucho m\u00e1s dolorosas.<\/p>\n\n Las sanciones pueden ser muy elevadas, sobre todo en caso de da\u00f1os personales<\/strong>, y en el peor de los casos pueden incluso poner en peligro tu medio de vida.<\/p>\n\n El cumplimiento de las condiciones y requisitos legales<\/strong> es, por tanto, una de las bases elementales para un funcionamiento seguro y conforme a la ley.\nEn el transcurso del procedimiento de obtenci\u00f3n del permiso de construcci\u00f3n<\/strong> (para edificios nuevos, transformaciones, ampliaciones o cambios de uso), se eval\u00faan la conformidad legal y el impacto del proyecto de construcci\u00f3n sobre el medio ambiente y los vecinos con respecto al ruido, el polvo, los olores o las vibraciones, entre otras cosas, y se valoran de acuerdo con las leyes<\/strong> aplicables (C\u00f3digo de la Construcci\u00f3n, normativa estatal sobre construcci\u00f3n, Ley Federal de Control de Inmisiones) y, si es necesario, se reducen a un nivel permisible (mediante condiciones).\nEstas condiciones deben cumplirse en todo momento durante el funcionamiento. <\/p>\n\n En particular, si en una instalaci\u00f3n se fabrican, utilizan o almacenan sustancias peligrosas<\/strong> o se produce un incendio<\/strong>, los requisitos son a\u00fan m\u00e1s estrictos en funci\u00f3n del impacto medioambiental<\/strong> (ver instalaciones Seveso III).\nPara estas instalaciones, el operador est\u00e1 obligado a elaborar un concepto de prevenci\u00f3n de accidentes<\/strong>, un informe de seguridad y un concepto de emergencia<\/strong>, a mantenerlos actualizados y a ponerlos a disposici\u00f3n de las autoridades y del p\u00fablico.\nA continuaci\u00f3n, estos riesgos<\/strong> se tienen en cuenta en las medidas oficiales de nivel superior (por ejemplo, planificaci\u00f3n y zonificaci\u00f3n regional). <\/p>\n\n La gesti\u00f3n de residuos<\/strong> es una cuesti\u00f3n importante para las empresas industriales y comerciales, sobre todo cuando se producen sustancias peligrosas como residuos.\nAqu\u00ed es crucial que el tipo, la cantidad, el origen y el paradero de los residuos se describan con precisi\u00f3n y se actualicen cada cinco a\u00f1os como m\u00e1ximo, cuando se crea y actualiza el concepto de gesti\u00f3n de residuos<\/strong> (AWK) (v\u00e9ase la Ley Estatal de Econom\u00eda Circular – LKrWG).\nLa ventaja del AWK es, por un lado, la claridad que se obtiene sobre el flujo de materiales en la empresa, pero sobre todo sirve para reducir costes<\/strong> al disminuir la cantidad de residuos<\/strong> y su peligrosidad<\/strong>.\nEn muchas empresas, hay que nombrar a un encargado de la gesti\u00f3n de residuos con cualificaci\u00f3n profesional y a un adjunto (de acuerdo con la Ordenanza de Encargados de la Gesti\u00f3n de Residuos – AbfBeauftrV).\nEsta persona mantiene actualizados el plan de gesti\u00f3n de residuos y la lista de empresas de eliminaci\u00f3n de residuos<\/strong>, supervisa el cumplimiento pr\u00e1ctico de los requisitos legales y organiza la ejecuci\u00f3n eficaz de la eliminaci\u00f3n de residuos.\nCada 2 a\u00f1os debe completar una formaci\u00f3n continua reconocida oficialmente. <\/p>\n\n Otro tema importante es la responsabilidad del operador<\/strong>.\nLa obligaci\u00f3n de mantener la \u00abseguridad de la circulaci\u00f3n\u00bb se deriva esencialmente de la Ley de<\/strong> Prevenci\u00f3n de Riesgos Laborales (ArbSchG), la Ordenanza<\/strong> de Lugares de Trabajo<\/strong> (ArbSt\u00e4ttV), la Ordenanza de Seguridad Industrial (BetrSichV<\/strong> ) y la VDI 3810, que establecen que el operador de un edificio (la persona que tiene la capacidad real y legal de tomar las decisiones necesarias en relaci\u00f3n con la seguridad de la instalaci\u00f3n) es responsable de prevenir\/evitar da\u00f1os personales y materiales.\n Las inspecciones<\/strong> peri\u00f3dicas de sus propiedades proporcionan al operador una visi\u00f3n precisa del estado de<\/strong> la seguridad<\/strong> y, por tanto, de<\/strong> su riesgo de responsabilidad<\/strong>.\nEl intervalo de inspecci\u00f3n<\/strong> depende de la antig\u00fcedad y el estado del edificio, el tipo y el n\u00famero de transformaciones, el n\u00famero de personas afectadas por el riesgo y la intensidad de uso, y debe realizarse por primera vez poco despu\u00e9s de su finalizaci\u00f3n, luego poco antes del final del periodo de garant\u00eda y despu\u00e9s cada dos a\u00f1os.\nA partir de los 10 a\u00f1os, se recomienda una inspecci\u00f3n anual. <\/p>\n\n \u00bfQu\u00e9 sistemas requieren una atenci\u00f3n especial en las operaciones industriales y comerciales?<\/strong><\/p>\n\n Los temas principales son la protecci\u00f3n contra incendios, las infraestructuras, el suministro el\u00e9ctrico y el escape\/evacuaci\u00f3n<\/strong>.\n\u00c9stas son las instalaciones m\u00e1s importantes <\/p>\n\n Protecci\u00f3n contra incendios<\/strong><\/p>\n\n Los siguientes sistemas de protecci\u00f3n contra incendios deben ser probados por un experto en pruebas reconocido (de acuerdo con la norma DIN EN ISO\/IEC 17020) antes de la puesta en servicio y, despu\u00e9s, peri\u00f3dicamente cada 3 a\u00f1os (adem\u00e1s de la inspecci\u00f3n, las pruebas y el mantenimiento):<\/p>\n\n Los defectos detectados deben subsanarse inmediatamente.<\/p>\n\n Los sistemas de alarma de incendios<\/strong> deben ser inspeccionados peri\u00f3dicamente (de acuerdo con ArbSt\u00e4ttV, DIN 14675) por una persona capacitada (t\u00e9cnico de edificios, encargado de rociadores, etc.) (diariamente – estado de funcionamiento, mensualmente – alimentaci\u00f3n de emergencia, trimestralmente – equipos internos de se\u00f1alizaci\u00f3n y alarma – internamente, por ejemplo, por un t\u00e9cnico de edificios), mantenidos y probados peri\u00f3dicamente (por una empresa especializada certificada) e inspeccionados adicionalmente cada 3 a\u00f1os (por expertos en pruebas reconocidos de un organismo de inspecci\u00f3n acreditado – de acuerdo con DIN EN ISO\/IEC 17020). Centro de inspecci\u00f3n – conforme a DIN EN ISO\/IEC 17020) cada 3 a\u00f1os.<\/p>\n\n Los sistemas de extinci\u00f3n por agua o espuma <\/strong>(sistemas de rociadores) presentes en muchos inmuebles deben ser inspeccionados peri\u00f3dicamente (al menos una vez a la semana) por una persona capacitada (seg\u00fan DIN EN 12845, VdS 2091).\nEsto implica principalmente comprobar el funcionamiento del sistema de alarma, el suministro de agua, las bombas de agua y aire comprimido, la transmisi\u00f3n de la alarma (la llamada conexi\u00f3n TUS) y los calentadores.\nEl sistema debe ser revisado e inspeccionado (por una empresa especializada certificada) cada seis meses (intervalo que se definir\u00e1 en la evaluaci\u00f3n de riesgos) y tambi\u00e9n debe ser inspeccionado (por un experto en inspecci\u00f3n reconocido de un organismo de inspecci\u00f3n acreditado – de acuerdo con la norma DIN EN ISO 9001:2000). Centro de inspecci\u00f3n – conforme a la norma DIN EN ISO\/IEC 17020). <\/p>\n\n Los sistemas de extinci\u00f3n por gas <\/strong> instalados habitualmente en centros de datos, archivos de datos, conmutadores, etc. (efecto por desplazamiento de ox\u00edgeno, extracci\u00f3n de calor o qu\u00edm. Efectos – Info DGUV 205-026) requieren una supervisi\u00f3n, comprobaci\u00f3n y mantenimiento especialmente intensivos (seg\u00fan DIN EN 16750).\nComo la activaci\u00f3n puede liberar un gas (p. ej. CO\u00b2, arg\u00f3n, inergeno, agente extintor qu\u00edmico) peligroso para las personas (seg\u00fan el gas extintor utilizado), el sistema requiere un equipamiento de seguridad completo (p. ej. protecci\u00f3n de acceso, dispositivos de alarma visuales y ac\u00fasticos) y s\u00f3lo puede ser manejado por personal especializado formado.\nLos sistemas deben ser\nrevisados e inspeccionados al menos una vez al a\u00f1o y, adem\u00e1s, inspeccionados cada 3 a\u00f1os (por expertos en inspecci\u00f3n reconocidos de un organismo de inspecci\u00f3n acreditado). Centro de inspecci\u00f3n – seg\u00fan DIN EN ISO\/IEC 17020). <\/p>\n\n Los sistemas de extracci\u00f3n de humo y calor (SHEVS)<\/strong> suelen instalarse para reducir el riesgo de que el humo obstruya la evacuaci\u00f3n en caso de incendio.\nSe conectan a los sistemas de alarma contra incendios.\nLa extracci\u00f3n de humos puede ser t\u00e9rmica (por ejemplo, c\u00fapulas de claraboya practicables) o mediante ventilador (ventilaci\u00f3n presurizada).\nLos sistemas deben inspeccionarse continuamente (seg\u00fan DIN 12101, VdS 4020), someterse a mantenimiento una vez al a\u00f1o y ser inspeccionados adicionalmente cada 3-6 a\u00f1os por un experto de un centro de inspecci\u00f3n acreditado.\nCentro de inspecci\u00f3n. <\/p>\n\n Para evitar un posible flameo, las puertas cortafuegos<\/strong> deben funcionar de forma fiable y deben someterse a un mantenimiento cada 12 instalaciones.<\/p>\n\n Los extintores<\/strong> deben ser libremente accesibles en todo momento y deben ser revisados cada 2 a\u00f1os por un experto certificado (de acuerdo con BetrSichV, DIN 14406, ASR A2.2, TRBS 1203).\nAdem\u00e1s, deben someterse a una inspecci\u00f3n interna cada 5 a\u00f1os y a una prueba de resistencia cada 10 a\u00f1os.\nDependiendo del \u00e1rea de aplicaci\u00f3n, hay que utilizar el agente extintor adecuado (los extintores de polvo ensucian bastante y favorecen la formaci\u00f3n de \u00f3xido), por lo que hay que utilizar extintores de espuma y de CO\u00b2 (ideales para \u00e1reas el\u00e9ctricas, cuidado con los extintores de CO\u00b2 en espacios peque\u00f1os: riesgo de intoxicaci\u00f3n). <\/p>\n\n Sistema el\u00e9ctrico<\/strong><\/p>\n\n Los sistemas el\u00e9ctricos<\/strong> son esenciales para el suministro de energ\u00eda el\u00e9ctrica, para el funcionamiento de las instalaciones de producci\u00f3n, la comunicaci\u00f3n y los sistemas de seguridad y, por tanto, tienen la m\u00e1xima prioridad en t\u00e9rminos de seguridad y fiabilidad.\nPor lo tanto, la inspecci\u00f3n peri\u00f3dica (por ejemplo, mediante termograf\u00eda), la inspecci\u00f3n recurrente y documentada del sistema (el intervalo se define en la evaluaci\u00f3n de riesgos – de acuerdo con \u00a73 BetrSichV) por una empresa especializada autorizada.\nTiene sentido (para mantener la fiabilidad y la cobertura del seguro) y es obligatorio por ley (de acuerdo con la Ordenanza sobre Seguridad e Higiene en la Industria – BetrSichV, DIN VDE 0100-600-6, DIN VDE 0105-100, DGUV 3).\nAdem\u00e1s, los sistemas SAI<\/strong> (sistemas de alimentaci\u00f3n ininterrumpida – seg\u00fan DIN VDE 0558), los sistemas de alimentaci\u00f3n de emergencia<\/strong> (por ejemplo, generadores di\u00e9sel – seg\u00fan DIN VDE 0100-200), los sistemas de compensaci\u00f3n de corriente reactiva<\/strong>, los centros de transformaci\u00f3n<\/strong> o los sistemas fotovoltaicos<\/strong> (con otras obligaciones de comprobaci\u00f3n y mantenimiento por parte del operador) tambi\u00e9n pueden formar parte del sistema el\u00e9ctrico. <\/p>\n\n Escape\/evacuaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n En el caso de las v\u00edas de evacuaci\u00f3n<\/strong>, hay que asegurarse de que las v\u00edas se mantienen despejadas (obst\u00e1culos, carga de fuego), est\u00e1n correctamente se\u00f1alizadas con pictogramas (seg\u00fan DIN EN ISO 7010), las salidas de emergencia no est\u00e1n obstruidas ni obstaculizadas (limpieza de nieve en invierno) y la ruta hacia el punto de reuni\u00f3n es segura.\nAdem\u00e1s, debe comprobarse peri\u00f3dicamente el funcionamiento y garantizarse el mantenimiento anual de la iluminaci\u00f3n de las v\u00edas de evacuaci\u00f3n\/seguridad<\/strong> (de acuerdo con ArbSt\u00e4ttV, DIN VDE 0108-100, DIN EN 50172, ASR A2.3 y A3.4).\nAdem\u00e1s, debe organizarse una inspecci\u00f3n de expertos cada 3 a\u00f1os (de acuerdo con VDE 0108 y DIN EN 50172). <\/p>\n\n La evacuaci\u00f3n<\/strong> debe organizarse internamente (normalmente por un responsable de seguridad contra incendios), debe instruirse a cada empleado y practicarse regularmente (al menos una vez al a\u00f1o) junto con los bomberos.\nSe recomienda el despliegue de varios observadores (por ejemplo, asistentes de evacuaci\u00f3n, responsables de salud y seguridad, responsables de seguridad contra incendios, responsables de seguridad, etc.) para reconocer y eliminar los puntos d\u00e9biles. <\/p>\n\n Infraestructura (log\u00edstica, suministro y eliminaci\u00f3n)<\/strong><\/p>\n\n Los ascensores<\/strong> suelen ser una ayuda indispensable para el proceso de producci\u00f3n y requieren un mantenimiento y unas pruebas peri\u00f3dicas para garantizar su funcionalidad.\nPor lo tanto, deben ser inspeccionados por un organismo de inspecci\u00f3n autorizado antes de su puesta en marcha y, posteriormente, cada 2 a\u00f1os (inspecci\u00f3n principal seg\u00fan BetrSichV, DIN EN 13015, DIN EN 81-28, TRBS 1201-4, TRBS 3121).\no mantenido de acuerdo con las especificaciones del fabricante (normalmente 4 veces al a\u00f1o). <\/p>\n\n Las carretillas industriales <\/strong>(transpaletas el\u00e9ctricas, carretillas elevadoras) son esenciales para la log\u00edstica interna.\nMuchas de estas herramientas de trabajo est\u00e1n sujetas a inspecciones peri\u00f3dicas (de acuerdo con la DGUV 68, UVV) una vez al a\u00f1o (o m\u00e1s a menudo en caso de mayor utilizaci\u00f3n o en zonas EX).\n Las carretillas elevadoras<\/strong>, en particular, requieren una atenci\u00f3n intensiva, ya que el riesgo de lesiones y de interrupci\u00f3n del funcionamiento es especialmente alto en caso de defecto.\nPor este motivo, tambi\u00e9n en este caso se requiere una cualificaci\u00f3n b\u00e1sica (permiso de carretilla elevadora) antes de que el trabajador pueda utilizarlas, del mismo modo que se requiere una instrucci\u00f3n adecuada para muchos tipos de equipos de trabajo (consulta los documentos sobre salud y seguridad). <\/p>\n\n Otros equipos de trabajo<\/strong> (por ejemplo, puertas y compuertas motorizadas, plataformas elevadoras, mesas elevadoras, prensas, punzones, rampas de montaje, equipos de elevaci\u00f3n, excavadoras, cargadoras de ruedas, equipos de acceso, escaleras o cintas transportadoras de m\u00e1s de 5 metros) tambi\u00e9n deben inspeccionarse al menos una vez al a\u00f1o (a intervalos diferentes) de acuerdo con la Norma 100-500 del DGUV.\ndeben inspeccionarse una vez al a\u00f1o (a intervalos diferentes). <\/p>\n\n > Para los sistemas de aire acondicionado y refrigeraci\u00f3n<\/strong> (1,3 kg de refrigerante), es m\u00e1s que aconsejable, por razones de higiene, realizar una prueba de estanqueidad y un mantenimiento anuales (de acuerdo con ChemKlimaSchutzV), incluyendo la desinfecci\u00f3n y limpieza de las bobinas de los ventiladores de los aparatos de aire acondicionado (para sistemas de aire acondicionado de acuerdo con VDI 6022).\ndesinfecci\u00f3n y limpieza de los ventiloconvectores de los aparatos de aire acondicionado es m\u00e1s que aconsejable por razones de higiene (para sistemas de aire acondicionado seg\u00fan VDI 6022) (tambi\u00e9n pueden ser necesarios intervalos m\u00e1s cortos). <\/p>\n\n Los sistemas de calderas de vapor y aceite t\u00e9rmico<\/strong> se utilizan con frecuencia en los procesos de producci\u00f3n t\u00e9rmica.\nEn este caso, deben observarse\/cumplirse las especificaciones legales de prueba de los sistemas de calderas y las especificaciones de inspecci\u00f3n y mantenimiento del fabricante.\nSe requiere un encargado de la caldera para hacer funcionar el sistema.\nEsta persona supervisa el funcionamiento del sistema, rellena los l\u00edquidos de funcionamiento, comprueba la calidad del agua y los equipos de seguridad, realiza inspecciones visuales e interviene de forma competente en caso de fallos o condiciones peligrosas.\nLas pruebas e inspecciones var\u00edan seg\u00fan el nivel de prueba y el componente del sistema (de acuerdo con la Ordenanza de Equipos a Presi\u00f3n – 14\u00aa ProdSV, Ordenanza de Calderas de Vapor – DampfV, TRBS 2141) <\/p>\n\n Si funciona un restaurante de empresa, normalmente se instala un separador de grasas<\/strong>.\n\u00c9ste debe vaciarse regularmente (cada 14 d\u00edas) y documentarse (prueba de eliminaci\u00f3n), y el mantenimiento debe realizarse cada 12 meses (seg\u00fan AwSV, InDiVO espec\u00edfico del estado).\nSe requiere una inspecci\u00f3n general cada 5 a\u00f1os (seg\u00fan DIN EN 1825-2, DIN 4040-100). <\/p>\n\n Si la empresa explota sus propias gasolineras o talleres en sus instalaciones, suele ser obligatorio disponer de separadores de aceite mineral<\/strong>.\n\u00c9stos deben ser inspeccionados por expertos de forma continua y revisados al menos\ncada 6 meses (seg\u00fan la AwSV, InDiVO espec\u00edfica del estado).\nLos sistemas de este tipo deben inspeccionarse y someterse a una revisi\u00f3n general cada 5 a\u00f1os (seg\u00fan DIN EN 858-1, DIN 1999-100). <\/p>\n\n \u00bfQui\u00e9n debe realizar las comprobaciones?<\/strong><\/p>\n\n La<\/strong> mayor\u00eda de las inspecciones en curso pueden ser realizadas por t\u00e9cnicos de la empresa<\/strong> si tienen la cualificaci\u00f3n adecuada (por ejemplo, responsable de seguridad contra incendios, responsable de residuos, encargado de calderas, etc.), ya que la mayor\u00eda de los defectos\/da\u00f1os son f\u00e1cilmente reconocibles a simple vista\/o\u00eddo.\nSin embargo, al evaluar la criticidad de un defecto, siempre debe consultarse a un especialista en caso de duda, para evitar juicios err\u00f3neos. <\/p>\n\n Todas las inspecciones\/mantenimientos reglamentarios deben\/deben ser realizados por un experto<\/strong> especializado o certificado, ya que dispone de los conocimientos detallados pertinentes y del equipo de pruebas adecuado.\nLas inspecciones periciales deben ser realizadas por un centro de inspecci\u00f3n acreditado<\/strong> en Alemania (conforme a la norma DIN EN ISO\/IEC 17020). <\/p>\n\n Especialmente en el caso de posibles cuestiones penales o de derecho de seguros, los hechos deben documentarse siempre suficientemente con fotograf\u00edas o por escrito (en caso de duda, por una empresa especializada o un perito) para garantizar una prueba significativa en caso de reclamaci\u00f3n o litigio.<\/p>\n\n\n